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琴是中國古代文化中地位最崇高的樂器，有著三千多年的歷史。圖為宋徽宗趙佶〈聽琴圖〉局部。（公有領域）

琴，古老而高貴的樂器，演繹千年的清微淡遠。

蔡邕《琴操》云：「琴長三尺六寸六分，像三百六十日也；廣六寸，像六合也。」在傳統琴學中，琴的泛音代表天，散音代表地，按音代表人，象徵「天地人和」。

琴入唐詩，清音泠泠，展現古韻風雅、天人合一的安然與超脫。

李白筆下，撫琴與聽琴，皆有一番瀟灑飄逸。在其數十首琴詩中，《聽蜀僧濬彈琴》最為人稱道。

《聽蜀僧濬彈琴》

李白

蜀僧抱綠綺，西下峨眉峰。
為我一揮手，如聽萬壑松。
客心洗流水，餘響入霜鐘。
不覺碧山暮，秋雲暗幾重。

詩意：僧人濬懷抱玉琴，走下了峨眉山。他為我抬手撫琴，我彷彿聽到了萬壑松濤迴響的蒼茫醇厚。琴聲悠揚美妙，宛如潺潺流水，洗去我心中的鬱悶；餘音迴響，匯入鐘聲。不知不覺，深山裡天色已晚，秋天的雲朵也更加暗淡。

賞析：李白的詩歌總是充滿盎然生氣。謂詞的妙用勾勒動態的組合：「抱」、「下」、「揮」、「聽」、「洗」，分別修飾蜀僧的動作以及詩人自身的感受。「暮」和「暗」強調時間的推移，點染漸漸變暗的山木和流雲。

兩處比喻凸顯蜀僧濬的高超琴藝：「如聽萬壑松」、「客心洗流水」。「流水」語意雙關，既指琴聲之清澈，又令人聯想伯牙、子期的知音契合。「綠綺」寓意名琴，為詩句添一抹亮色和風致。

全詩僅用四十個字，清晰地描述了季節、時間、地點、人物、事件和情感，音韻動聽，富於意象、聲象和意境美，實屬佳作。

《月夜聽盧子順彈琴》

李白

閒坐夜明月，幽人彈素琴。
忽聞悲風調，宛若寒松吟。
白雪亂纖手，綠水清虛心。
鍾期久已沒，世上無知音。

詩意：月夜，詩人清閒地坐下，傾聽盧隱士撥琴。忽然，一曲《悲風》響起，聽來又似《寒松》調。演奏《白雪》需要手指快速動作，再彈弄《綠水》，令吾心清澈。可嘆鍾子期已逝，世上再無知音。

賞析：同為五律，此詩意境悲涼，而意象仍然富麗、清澄——明月、素琴、閒坐、清心。李白通曉琴道，以《悲風》、《寒松》、《白雪》、《綠水》知名琴曲串連詩句，又嵌含《風入松》。「悲」與「寒」相對，營造淒清愁苦。「白雪」和「綠水」突出琴藝精妙，且具色彩之明豔。末句嘆知音難求，與操琴相扣，兼抒個人感傷，將事與情完美結合。

《聽鄭五愔彈琴》

孟浩然

阮籍推名飲，清風坐竹林。
半酣下衫袖，拂拭龍唇琴。
一杯彈一曲，不覺夕陽沉。
余意在山水，聞之諧夙心。

大詩人孟浩然琴藝了得，誰能令其擊節歎賞？「阮籍」代指琴師鄭愔，「竹林」點明處所，又以「竹林七賢」與阮籍呼應，甚妙。

在詩中，鄭君一邊飲酒、一邊弄琴，飲一杯、彈一曲，瀟灑不羈，轉眼夕陽西下。詩人寫道：我本醉心於山水，此琴音正合吾心。可見樂聲中亦有高山流水之意。

明代鍾惺、譚元春在《唐詩歸》裡點評：「鍾云：唐人琴詩每深妙，此詩妙處似又不在深，難言難言！」

中唐白居易也善弄琴。《船夜援琴》意境優美，呈現超然物外的淡泊寧靜。

《船夜援琴》

白居易

鳥棲魚不動，月照夜江深。
 身外都無事，舟中只有琴。
 七弦為益友，兩耳是知音。
 心靜即聲淡，其間無古今。

詩意：鳥兒和魚兒都不見動靜，月光照著江面，夜已深了。此刻身心清靜，無事煩憂，唯有船中之琴為伴。七根絲弦是最好的朋友，聽音的雙耳乃是知音。心底沉靜則琴聲也淡，哪裡還分得出古時、今日？

《江上琴興》

常建

江上調玉琴，一弦清一心。
 泠泠七弦遍，萬木澄幽陰。
 能使江月白，又令江水深。
 始知梧桐枝，可以徽黃金。

常建的琴詩別具風采。《江上琴興》格調清遠幽寂。「一弦清一心」妙不可言，烘托「玉琴」的冰潔澄明。能令月影更潔白、江水更深沉，如此琴音，莫非仙樂？

最後一句「始知梧桐枝，可以徽黃金。」其意為：我才知道，這梧桐木製成的琴身，可以用黃金來標識徽位。此處「黃金」用以烘托琴的名貴及琴藝和琴境的可貴。

《張山人彈琴》透出仙風道骨。詩人以「雲霞氣」、「飛龍吟」及「玄鶴」「舞澄空」形容琴聲的起伏開闊、變化宛轉，想像十分獨特。其中雲霞和玄鶴之比，均由聲象轉視象，刻畫聽琴者的聯想和感覺。此外，這幾處比擬都對應及烘託了操琴之地——山嶺，可謂出神入化。「了然雲霞氣，照見天地心。」揮灑壯闊情懷，竟有盪氣迴腸之力！

《張山人彈琴》

常建

君去芳草綠，西峰彈玉琴。
豈推丘中賞，兼得清煩襟。
朝從山口還，出嶺聞清音。
了然雲霞氣，照見天地心。
玄鶴下澄空，翩翩舞松林。
改弦扣商聲，又聽飛龍吟。
稍覺此身妄，漸知仙事深。
其將鍊金鼎，永矣投吾簪。

「照見天地心」

同是寫琴，孟浩然豁達清淡，白居易無牽無掛，常建幽曠高遠，李太白俊逸昂揚、亦發悵然悲鳴。苦樂喜憂、追尋感悟，都隨古音流轉，只留淡泊寧靜與天地相照。

唐人琴詩，描繪了樂聲、情感、山水，也寫下了歷史和人生。

責任編輯：林芳宇

title: 【文史】聽琴唐詩裡 清音洗塵心


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【大紀元2018年12月13日訊】（大紀元記者全宇韓國報導）「夕陽無限好，只是近黃昏。」夕陽是黑夜與白晝的過渡時間帶，景色柔美婉約，但卻稍縱即逝。陶醉美景的同時，應該珍惜時間，珍惜生命，珍惜生活中的每一天。

以下是2018年11月末在首爾麻浦區孔德洞拍攝到以漢江汝矣島為背景的日落美景。

責任編輯：林琮文

title: 組圖：首爾夕照餘暉 彩霞滿天


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倫勃朗的作品《芙蘿拉》（Flora），1654年。油彩、畫布，100 x 91.8公分。（圖片來源/美國大都會藝術博物館）

我最近去參觀了大都會藝術博物館的當期展覽「繪畫禮讚：荷蘭黃金時代名作展」。當我看完正要離開時，一位女士吸走了我的目光。

事實上，她是一位女神。她叫做芙蘿拉（Flora，花神），是倫勃朗（台譯林布蘭，Rembrandt van Rijn，1606年7月15日—1669年10月4日）筆下所繪的羅馬春神。還沒走近，起碼還有20英尺（約6公尺）的距離，我就已經深深地被她那柔美、低調的優雅和氛圍給震懾了。

她並不直視觀者。她朝向自己的右方，眼神停留在視平線上，散發著親切慈祥。她那關愛的神情讓人覺得熟悉並產生共鳴。這是一幅描寫神性的畫作，讓人感動之餘又有一股熟悉感，好像她是家人一般，甚或是自己的另一半。事實上，藝術史專家相信這幅畫的原型來自於倫勃朗逝去妻子莎斯姬亞（Saskia）。

她手持著花，象徵著春天滿滿地祝福。由於她側著身子，不是正對著觀眾贈予豐收之禮，因而顯得格外謙遜。她的祝福是間接且細緻的，彷彿在說著，我會在你需要的時候陪伴著你。

「倫勃朗筆下的女性並不像古希臘羅馬的雕像般完美無瑕。」亞當·埃克（Adam Eaker）在一次電話訪問中談到。埃克是大都會藝術博物館歐洲繪畫部門的策展人和助理策展人。他表示，跳脫理想主義的框框，是倫勃朗最重要的創舉之一。

儘管芙蘿拉的優雅是如此毫不費力且自然，她的外表卻不是完美的。她的雙眼下有微微的眼袋，有雙下巴，相貌並不出眾。就如當時的女性一樣，她穿著蓬鬆的上衣，戴著帽子和一些珠寶飾品。

同時期的畫家曾批評倫勃朗的作品「缺乏阿諛奉承，絲毫不加掩飾的現實主義」，埃克在展覽的語音導覽中解釋道，「在當時，倫勃朗絕非眾人公認最偉大的畫家。在他去世時，他甚至已經破產了。他當時並沒有受到重視……大眾對他這種缺乏完美的畫作感到惱怒。」

但是芙蘿拉的精神是永恆的，她的溫暖讓你籠罩在寧靜祥和中。倫勃朗透過忠實地描繪畫中人物不完美的外表，生動地傳達出他們內心超然的世界。

在《格哈德·德·莱里瑟》一畫中，倫勃朗描繪了一位畫家朋友，他因生病而容貌變形。「德·莱里瑟——他的外貌顯示了他的狀態，尤其是他退化的鼻子和凹陷的眼睛。」埃克在語音導覽中說道。這個疾病最終導致德·莱里瑟失明，迫使他從畫家改行為作家。

德·莱里瑟之前是倫勃朗的粉絲，但在這幅寫實到令人難以承受的肖像畫完成後，德·莱里瑟卻將倫勃朗的作品形容為「畫布上的泥漿」。

「我們很容易理解德·莱里瑟的心情，因為大部分人都不希望自己身體的缺陷被完整真實地呈現出來。」埃克的導覽補充道。

倫勃朗的寫實手法可說是一點都不客氣，但是卻不是令人不悅或惡意的。他的作品通常保留了部分的事實；他並不是在貶低畫中的人物，而是試圖傳達他眼中所見的。在《格哈德·德·莱里瑟》這幅畫中，我們可以觀察到畫中人物身上的一絲尷尬、悲傷，甚至是不安全感。

倫勃朗十分擅長於表現人物的弱點。他畫出了不完美和苦楚，並以此喚起了觀者的同理心。我們不會站在畫前去評論德·莱里瑟和他的病情，因為倫勃朗細膩的筆觸直接帶領觀眾進入到畫中人物最真實的內心世界之中。

倫勃朗的《赫爾曼·杜默》（Herman Doomer）肖像畫展現了一股獨特的俊美，但並非因為模特兒有著過人的體態，而是出自於他務實、充滿智慧的外表。赫爾曼·杜默是一名高級家具製造商，專門進口17世紀阿姆斯特丹流行的烏木家具。他的兒子在倫勃朗門下當學徒。

這是這場倫勃朗展覽中最細緻逼真的畫作，幾乎和照片一樣。不過，不同於冷冰冰、由機器拍攝的照片，倫勃朗用雙手為杜默的肖像注入了溫度。

「看得出來，倫勃朗對這位同為手工藝家和匠人的朋友具有崇高的敬意。單單從這幅畫被畫的多好就知道了。」埃克向我說道。不怪說，這幅作品是19世紀荷蘭最高價出售的單幅作品。「當它被捐給大都會藝術博物館時，對我們的館藏而言，真的是天上掉下來的禮物。」

倫勃朗毫不掩飾地以眼睛和臉頰旁的細紋展示出杜默的年齡，就像是使用多年的地圖布滿著勞碌的痕跡，卻因此練就出家具匠人的一副好手藝。此外，倫勃朗更透過臉上的這些皺紋堆疊出淡淡地一抹微笑，將杜默的熱血心腸表露無遺。

「它包含了所有倫勃朗畫作的精髓」埃克說道，「用非常細緻的筆觸來表達這位男子粗糙、真實的中年外表，我們因此得以感受到他的特質和他的才智。」

作者簡介：

懷特（J.H. White）是藝術、文化和男性時尚專欄作家，目前居住在紐約。

原文Rembrandt: The Art of Empathy刊登於英文大紀元。

責任編輯：茉莉 #

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title: 倫勃朗——與觀者共鳴的藝術


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敦煌莫高窟217窟壁畫《破陣樂舞勢圖》。（公有領域）

《舊唐書・ 志第八》記載，貞觀元年（626年），唐太宗宴請群臣，席間演奏了秦王破陣之曲，這就是《秦王破陣樂》。它是在李世民尚為秦王、征伐四方時，將士們為讚頌秦王的輝煌武功，在舊曲《破陣樂》的基礎上創作的。當時的歌詞是：「受律辭元首，相將討叛臣。咸歌《破陣樂》，共賞太平人。」「四海皇風被，千年德水清；戎衣更不著，今日告功成。」「主聖開昌歷，臣忠奉大猷；君看偃革後，便是太平秋。」

當唐太宗首次聽到這首樂曲時，對左右大臣說：「朕昔在幌，屢有征討，世間遂有此樂，豈意今日登於雅樂。然其發揚蹈厲，雖異文容，功業由之，致有今日，所以被於樂章，示不忘於本也。」「朕雖以武功定天下，終當以文德綏海內……。」

貞觀七年，唐太宗讓魏徵、虞世南、褚亮、李百藥等作歌辭，自己親制《破陣樂舞圖》，更名《七德》之舞，並命呂才依圖教樂工120人披甲執戟而舞。根據該圖，樂隊的布局是：舞隊的左面呈圓形，右面呈方形；前面模仿戰車，後面擺著隊伍；隊形展開像簸箕伸出兩翼，做出打仗的態勢。樂工身披銀甲，手中持戟。（左圓右方，先偏後伍，魚麗鵝貫，箕張翼舒，交錯屈伸，首尾回互，往來刺擊，以像戰陣之形。）全舞共分三折，每折為四陣，以往來擊刺動作為主，歌者相和。（凡為三變，每變為四陣，有往來疾徐、擊刺之象，以應歌節。）舞隊舞動時，「抑揚蹈厲」，觀者無不「扼腕踴躍，凜然震竦」。

《秦王破陣樂》自此成為唐代最著名的集歌、舞、樂於一體的大型綜合性宮廷樂舞。高宗時期，《秦王破陣樂》舞隊排列由原來表現戰鬥陣勢場面，改成了祭祀儀式形式，從此該舞蹈成為唐王朝保留的傳統祭祀節目。

《秦王破陣樂》的聲名甚至遠播印度、吐蕃、日本等。據說唐高僧玄奘大師到達印度後，在羯若鞠贄國，見到戒日王，他用十分欽慕的口吻與玄奘談到唐太宗與《秦王破陣樂》：「嘗聞摩訶至那國有秦王天子，少而靈鑒，長而神武……，平定海內，風教遐被……咸歌秦王破陣樂。聞其雅頌，於茲久矣……」。玄奘行至迦摩縷波國，見到拘摩羅王。拘摩羅王曰：「善哉！……今印度諸國多有歌頌摩訶至那國秦王破陣樂者，聞之久矣，豈大德之鄉國耶？」玄奘答：「然，此歌者，美我君之德也。」

武則天執政時期，一位名叫粟田正人的日本遣唐使將《秦王破陣樂》帶到了日本，日本雅樂舞蹈中至今保存有《秦王破陣樂》。《新唐書・吐蕃列傳（下）》記載，唐穆宗長慶二年（公元822年），即《秦王破陣樂》產生195年時，唐朝與吐蕃結盟。當唐使者到達吐蕃參加結盟儀式時，吐蕃就演奏《秦王破陣樂》，以示儀式之隆重。＠＊

──轉自《正見網》

責任編輯：王愉悅

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title: 漫談中國舞：抑揚蹈厲的《秦王破陣樂》舞


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有著美麗花園的新古典式宮殿、伴隨著諸多藝術長廊的主體建築、以大量精美雕刻、壁畫作為裝飾的廊柱，古樸端莊，精緻典雅，這是對稱為世界藝術聖堂的盧浮宮的基本描繪。

曾是法國歷史上最悠久王宮的藝術聖殿盧浮宮位於巴黎市中心的賽納河北岸，是巴黎的心臟。建築物占地面積為4.8公頃，全長680米，是世界上最著名、最大的藝術寶庫。這個舉世矚目的藝術殿堂和萬寶之宮共收藏藝術品40萬件，其中油畫6000件，素描10萬件，東方藝術珍品8萬件，古希臘、古羅馬藝術品3萬件。盧浮宮整個建築群和廣場及草坪總共占地45公頃，展廳面積大約為138,000平方米，收藏了人類美術史上的精華，有著「人類文明發展的總索引」之譽。

雖然1871年5月，共產主義始祖巴黎公社面臨失敗時，在盧浮宮和鄰近的居勒里宮內點火，試圖燒燬所有這些人類歷史上最完美的藝術瑰寶，（當時巴黎公社決定燒燬的還有巴黎市政廳、王宮（Palais Royal）等滿載藝術珍品的標誌性建築）居勒里宮被完全焚燬，盧浮宮的花廊和馬爾贊長廊被焚燬，但主體建築和大量藝術品倖免遇難。否則今天在塞納河北岸的那片土地上將不會有每天長龍般排隊等候參觀展覽的人群了。

在潮水般的人流中，想看好展覽實在是一件比較困難的事情，但也沒有辦法。有許多大型博物館藏品眾多，但展廳不大，因此許多展品之間的空間太小，導致了很多堵塞和擁擠，結果最後誰也沒看好，走馬觀花一遍罷了。事實上，就算人不多，展品間也應該有足夠的間距，以保證每一展品的獨立性與其自身的重要性。

專門針對油畫、漆畫等表層放光反光的作品，對展覽的燈光、所展作品面朝的方向以及對自然光取光的協調就很重要了。經常，走到一幅畫跟前，無論從畫的全正面或四分之三側面去看，全是反光，什麼都看不清，晃眼。有的大一點的作品則需要退到很遠很遠，只能從大概看到基本輪廓的遠處去看才能看見，如果想站近一點看根本沒有辦法。由此可見，展館與畫廊等地方得有協調好光線與位置的能力。

有些很精細的作品應該放在離人的視線近的地方以便於觀看和近距離研究，而不論其畫幅大小。有時候在展覽的時候，兩幅作品放置為一上一下。有些放在上面的作品在展覽館就起不到很好的展覽效果——因為有些置於上方的作品的底部與地面之間就有兩米多的距離，那麼畫的上部根本就看不到了。如果是粗放的或裝飾性很強的作品，沒有什麼細節就無所謂了，因為這樣的作品適合於遠觀。然而若是技藝精湛、水平高超絕倫的作品，將其放在視線夠不著的地方就太可惜了，因為近距離的欣賞對於這類佳作也是非常重要的。

還有一個很重要的情況，就是除了作者自己希望以人造有色光來照亮他的畫面以形成某種獨特的藝術效果外，儘可能不要用有色光來用於展覽時的燈光。一張畫，尤其是色彩作品，作者在作畫的時候就對色彩進行了嚴謹的考慮，並且反覆修改顏色以達到最佳效果。在展覽時，如果以人造的冷色或暖色燈光來作為展出時打到畫面上的光線，就會在客觀上起到一種改變色彩作品冷暖性的作用。正如一張白紙，用黃色的燈光打上去就是黃色，藍燈照上去就成了藍色。可見光源色也是展覽的非常重要的因素之一。當然在某些宮殿類建築裡，如果需要達到藝術品與建築合一的整體的光照效果那另當別論。而這裡說的是在展覽時應儘量使用自然光或無色彩傾向的白色光源照明。

碩大的盧浮宮由於藏品眾多，在設展方面雖有其不太盡人意之處，但宮殿處處都是歷代藝術巨匠們嘔心瀝血的藝術結晶，讓人歎為觀止。無論如何，參觀這座藝術殿堂始終是使人難以忘懷的美好享受。@*#

——轉自《正見網》

點閱《藝術的時空之旅》相關文章。

責任編輯：王愉悅

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title: 藝術的時空之旅（四）設展盧浮宮


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1890年代是日本藝術家滝和亭（Taki Katei ，1830-1901）職涯的顛峰，不僅受頒專家榮譽，委託案更是多得應接不暇。1893年，他為日本皇室服務而受封為「帝室技藝員」。

儘管滝和亭這麼有名，你可能從沒有聽說過他。

現在，甚至在日本也很少人記得滝和亭，其原因「是因為在20世紀初時，滝和亭的繪畫風格被視為是過時的」，策展人羅西納·巴克蘭回信寫道。巴克蘭是2012年出版的《Painting Nature for the Nation: Taki Katei and the Challenges to Sinophile Culture in Meiji Japan》（暫譯《畫日本的大自然：熱愛中華文化的滝和亭在明治日本面臨的挑戰》）一書的作者。她說，相對於傳統藝術，當時受到政府贊助的東京美術學院藝術家才「被視為是創新和值得關注的」。

巴克蘭同時也以客座策展人的角色，協助策展人亞歷克斯·布萊克伯勒（Alex Blakeborough）策劃展覽《借鑑大自然：滝和亭筆下的日本》（Drawing on Nature: Taki Katei’s Japan），在英國利物浦世界博物館展出。布萊克伯勒是世界博物館的民族學策展人。

該展覽在利物浦國家博物館共展出了82幅畫作，包含雇主委託案的準備作品、試畫作品、授課的教材等。利物浦國家博物館旗下有許多博物館和藝廊，其中也包含世界博物館。除了滝和亭之外，該展覽也展出了他的學生石橋和訓（Ishibashi Kazunori）的作品。

因為滝和亭的學生石橋和訓（1876–1928）曾留學於英國皇家藝術學院，這些作品現在是該博物館的永久收藏。

不過令人納悶的是，這卻是滝和亭的作品第一次在日本以外展出。

滝和亭生於1830年，那是日本藝術界仍富含傳統文化的年代。藝術家主要借鑒於古典中國畫的傳統，但同時也遵循生命（人和動物）研究和植物學傳統。年僅6歲的滝和亭，便在這樣的傳統基礎下開始學習。20歲時，他旅居長崎以便更深入學習中國文化。那時候的長崎是日本唯一對外開放的港口，並且只與荷蘭、韓國、中國開展貿易。在這裡，滝和亭和中國藝術家、文人一起生活，直接從他們身上學習中國文化。

在接下來的十五六年裡，滝和亭周遊日本，從藝術前輩和臨摹經典作品中學習；同時，他也開始接案子替人做畫。透過這種方式，他建立起自己的聲望和足夠的作品量。1866年他回到了東京，這時候他已擁有足夠的資歷來開設一間自己的藝術學校，布萊克伯勒在電話訪談中說道。

1868年的日本是動盪的一年。江戶時代的德川幕府被推翻，結束了日本的封建制度。隨後，日本天王取而代之成為日本最高領袖，改元「明治」並開創了一系列維新政策。從此日本進入了劇烈的轉型期，西化往往優先於傳統。日本開始引進蒸汽火車、西式建築和服飾等。

政府也開辦了藝術學校和博物館，並且定期舉辦公開展覽。政府也鼓勵藝術家在創作中融入西方風格；將作品調整為適於展覽會場，並採用玻璃裱框畫作，而非製作傳統的絲綢卷軸畫。

巴克蘭解釋說：「滝和亭並沒有在自己的作品中加入任何西方繪畫風格的元素」，滝和亭是日本藝術協會（Japan Art Association）的成員，他們是一群「想要為日本繪畫傳統技法重新注入能量的藝術家」，她說道。

該協會在海外推廣日本傳統藝術，將藝術品送到1893年芝加哥和1900年巴黎的世界博覽會上參展。他們在東京也舉辦了兩場展覽，並提供作品參加政府補助的展覽。

這個組織展示了強而有力且引人注目的藝術形式或主題，可說是日本文化的代稱，巴克蘭解釋道。

語音導覽解釋道，展覽中滝和亭的畫作展示了他是如何用傳統藝術實務指導門下的藝術家們。這些畫作可以是屏風、推門、扇子、畫冊、手卷，當然也少不了卷軸畫。

這些都是實際「具有功能的物件，用來教導學生如何繪製特定的主題，指導他們東亞傳統繪畫的取材（主要源自於中國）和整個制定繪畫主題的語言，有些甚至可追溯至一千年前的中國」，巴克蘭說。這些繪畫主題皆被詳細地記錄在滝和亭於1886年為學徒所寫的著作中。

現場展出的畫作皆是直接固定而不是懸掛在畫廊裡，為了讓觀眾可以一窺滝和亭的學生是如何向他學習的。「他的作品就是這樣釘在他的工作室周圍，讓他的學生得以臨摹，這也是我們想要做的；我們將他的教學傳統延續了下來」，布萊克伯勒向我解釋道。

這裡許多畫作都包含了大量的細節，真的很令人讚歎。「我還記得第一次看到這些作品的時候，發現它們其實是未完成的作品時感到非常吃驚」，布萊克伯勒說。

多數作品都連帶有試畫的版本。就滝和亭而言，「能夠（在最終的版本上）重複同樣的細節和技巧本身就是一件了不起的事」，他繼續說道。

滝和亭就是得做到這種程度才有辦法在絲綢上作畫，因為在絲綢上作畫就算是再小的錯誤都很難修改。要在絲綢繪畫上臻於完美，需要的是無與倫比的耐心、技巧和無休止的練習。

這些準則貫徹在滝和亭的展覽作品上。有些圖面上有網格線，以便圖像可以放大後複製；有些畫作則帶有更正註記，像是石橋和訓這幅有趣的雙鶴圖，或許是滝和亭或石橋和訓自己用了紅色墨水稍稍調整了兩隻鶴頭的角度。

在滝和亭的作品《牡丹叢》中， 嬌嫩粉紅的牡丹花瓣透露出天鵝絨般的質感，甚至隱約還帶有淡淡花香。在另一幅作品《鹿》中，動物的毛皮被如此細緻地處理，讓你好像可以感受到它那柔軟的觸感。

這些主題並不是滝和亭天花亂墜的幻想。就如中國古典藝術，日本繪畫也是從大自然取材來表達特定含意。有著層層密密花瓣的牡丹花象徵財富和繁榮，而鹿則代表長壽。滝和亭和他的學生掌握了東亞藝術的語言——一種沒有文字記錄或口語表達的語言，一種透過象徵手法與觀者溝通的語言。

許多畫作和卷軸畫都深具意義。通常，只有在特別的場合才會把珍藏千年的傳家寶卷軸畫拿出來使用。如果畫的是盛開的牡丹花，只有在夏天才會掛出來。像是《一品當潮》這幅畫作，則只有在新年的時候才會亮出來，因為紅頂鶴是長壽和純正的象徵。

所以，要同時觀賞到滝和亭的諸多作品懸掛在展場上確實是不容易——也是為了日本傳統文化和藝術本身。就讓這次成為滝和亭作品在日本以外展出的開始吧。

了解更多有關「借鑑大自然：滝和亭筆下的日本」展覽資訊，請前往 LiverpoolMuseums.org.uk，展覽日期至4月13日。

註：滝和亭和石橋和訓的英文名是依據日本姓氏書寫傳統：姓置於前，名置於後。

原文 Taki Katei: The Famous Japanese Artist You’ve Probably Never Heard of 刊登於英文大紀元。

責任編輯：茉莉 #

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title: 變革浪潮下 日本傳統文化的護航大師——滝和亭


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京劇《打姪上墳》，又稱《狀元譜》。由打姪、上墳兩個段落所構成，兩個段落分別講了兩個風俗習慣，一是「開倉放糧」，一是「清明掃墓」。這齣戲，簡而有力說明文化的力量，幫人達到連繫、溝通、互動。人與人的裂痕，藉此得以彌補。族群或社會出現不平衡，大家心量大，攜手同心，心性得到提高，環境調整變好。

戲曲起動心理治療的功能，這功能匯聚自然力：血緣、土地、職業等形成的文化基因，做成鋪路的材料，促使人在實際接觸中領悟，而相互都有善意。族人、鄉人，甚至其他地區來的旅人，平心靜氣，共聚一堂，人的矛盾總能解決。戲曲強調走出來參與，人能面對自己就有改變的希望。京劇《打姪上墳》樸實無華，講的是族人的一念之善，救援一個沉淪的子弟－－叔叔陳伯愚與姪子陳大官，二人在人文的生命圈裏，獲得再生。

「開倉放糧」是陳伯愚員外的德政。陳伯愚老來無子，糧食有餘，就想幫一下別人，果然看到大大小小一家一家的人，前來領糧。大家很高興，他也很高興，就像陳伯愚上場的引子：「向陽門第春常在，積善之家慶有餘」。

本想著行善會有好報，沒想到做好事也可能釀禍。此時，失聯多年的姪子陳大官也上門要糧食，陳伯愚可氣壞了。由於兄嫂早死，先由陳伯愚管理家產，但陳大官聽人讒言，強行分家，冶遊放蕩，最終淪為乞丐。家族風暴，怎麼過來的，叔父十分清楚，但年輕的陳大官似乎不太明白；他竟敢來討糧，我這個叔父就要教訓這不長進的姪子。人心一起，事情往壞的方向變，阻擋悟性，互相牽絆拉扯，怨憎中兩人僅存的一點空間也消失，眼見要鬧出命案。

陳伯愚（白）：嘎哈哈，唔，既落在乞討之中，不在外面來乞，來到我家則甚？陳大官（白）：聞得叔父開倉放糧，姪兒也是前來領糧度日的呀。陳伯愚（白）：呀，兒也是前來領糧度日的麼。陳大官（白）：正是。陳伯愚（白）：好呀，我陳氏門中的糧米，旁人領得，難道自己胞姪領不得？近前來。（院子搖手。陳大官向前，叔父打介）

人來在地球上，過著文化生活；在這些文化面向中吸取教訓（如看戲、讀名著或得到老師的指點），領悟到更高一層的理，下一步就做得好些。陳大官被打昏厥，叔父走掉，院子、嬸嬸趕來照顧，並給一筆不少的錢，讓他過日子。但是陳大官運不好，當晚在土地祠睡覺錢就被偷了。他感到茫然，再去找嬸嬸嗎？正好這天「清明掃墓」，順著善良習俗，他清醒的意識叫他「認祖歸宗」，這是這齣戲的重點，陳大官猶有念祖思源之念，他在大街討了幾文錢，買些紙錢，去給父母上墳。

「清明掃墓」還要上一位看墳的朱倉（丑角），他看不上陳大官，陳大官整理好父母墳台、燒化紙錢，聽說叔父母也來了，他趕快躲起來。叔父母祭掃完，經過兄嫂墳台看到有人祭掃過，問看墳的朱倉才知陳大官還在這裏，叫出陳大官，叔父十分感動，不但認養為子，而且財產也給陳大官管理。這個大轉變怎麼解釋？是叔父打了他覺得內疚？還是叔父看他確實對家族有了責任感！

陳伯愚（白）：兒呀，從今以後，有口不來罵兒，有手不來打兒。這萬貫家財，付兒掌管。成人也我兒，不成人也在我兒。陳大官（白）：哦，從今以後，有口不來罵我，有手不來打我。這萬貫家財，付兒掌管。成人也在我，不成人也在我。這就是（念）：爹娘打罵終何用，成人還要哪、哪、自成人。陳伯愚（白）：好呀，好個“成人還要自成人”！大官兒，隨為父的來呀！

自成人就是要自己主動，表面看來陳大官甚麼也沒做，但這一個決心就能把問題解決了。這樣的劇本在唯物主義的現代人腦中簡直無法理解，可是在傳統文化裏卻非常自然，陳大官表態「認祖歸宗」，他既做了選擇，將來的命運自然跟著改變。忠厚傳家的傳統也綿延不絕。

「開倉放糧」叔父先踏出為人群付出的一步，只是恩怨關係，姪子就像仇人一樣，陰影封閉住他想開放的心。「清明掃墓」這一風俗習慣，擴大眼界，淵遠流長，鋪設出文化的力量、連結心的柔軟，化解掉某些積怨。所以文化的力量是驚人的，它真的提供讓你從泥沼中脫身的界面。就如共黨文化的恐怖與邪惡，使人不斷向低劣品質墮落，嗜血、割裂、陰險，人變成鬼。然而國人覺醒了，誰也不願跟它去地獄。大家早就注意到事情的嚴重性，大家都選擇走上「退黨大潮」，堂堂正正為自己的將來找到新的出路。用文化的一念，永遠消去獸的印記。@

title: 【京劇欣賞】打姪上墳


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秋風一起，天蕭地瑟，草枯木謝。圖為明代張宏畫山水。（公有領域）

太保韓皋（746年─824年）精通音律。一次觀客人彈琴，當彈到《止息》一曲時，韓皋感歎道：「妙啊！這不是當年中散大夫嵇叔夜創製的《止息》名曲嗎？」嵇叔夜（嵇康）生當魏、晉交替之際。《止息》一曲是商調，商是為秋聲。秋風一起，天蕭地瑟，草枯木謝，一片肅殺之氣。

另外，晉承金運之聲，由此可知曹魏已到王朝之末，將被晉所取代。樂曲中商弦轉慢，以宮同音，含有臣奪君的意思在內。由此可知司馬氏將篡魏以代之。

司馬懿受魏明帝曹睿相託輔佐幼主曹芳，後來反生篡奪之心，從誅殺曹爽起，便露出叛逆篡位的野心。王陵督揚州，想立楚王曹彪，不成。毋立儉、文欽、諸葛誕三人，前後相繼任過揚州都督，都有匡復曹魏的舉動，事情敗露後都被司馬氏所殺害。

嵇康以揚州古為廣陵之地，將琴曲命名為《廣陵散》，說的是曹魏散亡是從廣陵開始的。上述四人皆是曹魏的文武大臣，都先後在廣陵事敗身亡，至於《止息》一曲是《廣陵散》組曲的末篇，喻司馬氏雖然由在廣陵屠殺曹魏忠臣開始了他們篡位的逆舉，但是他們也終將會覆滅在這裡。

嵇康胸中鬱積的哀、憤、戚、慘、痛迫之切的心緒，盡在其中。曲中司馬氏興於廣陵、衰於廣陵的寓意，後來由晉懷帝永嘉之亂而應驗。嵇康撰寫這組古曲，既是為了留給後來的知音，也是為了避過司馬氏對他的迫害，因此，託之於鬼神。

由此可知，韓皋對音律的理解，可謂已經到了極致啊！

（出自《盧氏雜說》）

——轉自《正見網》#

責任編輯：李梅

title: 中國古代音樂故事：《止息》一曲知興亡


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林玉山暮春清明書懷。（梅溪子／大紀元）

台灣本土畫家林玉山斯人遠揚16年，四月一日是他的生日，清明節亦近在眼前，透過它的暮春清明書懷的詩作及書法墨寶，來緬懷畫家詩人、詩人畫家──我心中的玉山伯、玉山仙。

台灣近代大畫家林玉山（公元1907～2004年）教授，以虎鹿雀三絕著稱，其實他文學素養很好，吟詩寫字作畫脈脈相通，詩書畫也是三絕。四月一日是他的生日，又清明節近在眼前，緬懷大藝術家，在此分享他有關清明節的詩作及書法墨寶。

俗語說「定能生慧、靜能通神」，畫家林玉山提倡的是專注觀察萬物，「知天、知地、知物」，靜下心來「寫生、寫神、寫意」。除了美術的技法，文學、文史、民俗風情的歷練修為，是「大師」有別於「畫匠」的關鍵。

他出身嘉義「米街」，早年進私塾奠定了漢文的根底，接著跟從嘉義地區鴻儒法曹詩人賴雨若學四書五經及文史，又追隨悶紅老人賴惠川學詩文。

畫家林玉山最大的貢獻就是融合日本美術的膠彩畫、台灣漢文素養、中國水墨畫，展現精神及技術都渾然一體的畫風。他們那一代台灣早期的本土畫家對中華歷史神話人物非常了解。台灣民間信仰也拜奉關公、觀音，「神明」信仰也是他畫作裡的主題之一。神話人物、民俗信仰，例如鍾馗等，也進入「文人畫」中。

他自己又勤於寫生，觀物入神，幾乎無所不畫，意在筆先，圖圖生動，可以說是畫界的十項全能，也被公認為「畫遍生肖無敵手」。然而，他不求名、不求利，謙沖淡泊，我們從大師向來的詩作中體會到此文士精神。

他早期1932年有一《新高春望》:「我欲凌空揮健筆。早收丘壑列胸中」展現少年畫家清虛高遠的胸懷。詩吟：

新高山上玉玲瓏。東海遙看旭日紅。阿里千峰呈淑氣。諸羅萬戶沐春風。
 雲橫翠嶺松杉茂。煙抹蒼崖霜雪融。我欲凌空揮健筆。早收丘壑列胸中。

起初他在嘉義中學教書，後來北上到靜修女中任教。1951年黃君璧國畫大師聘請他到師大教畫。他生動的丹青功力及詩書素養，受到都城畫藝界歎服。林教授身在台北仍然不時與留在嘉義的門生舊友們信件往來，亦師亦友，討論詩畫。他在故鄉數十年，身為嘉義「逸園」主人李德和詩人畫家雅聚席上的佳賓兼導師，一直稱呼年紀稍大者為「詩友」或「畫友」。這體現畫家林玉山謙沖為懷的人品。

聽說在聚會時與會人吟唱詩詞，這時玉山伯不時親手抄錄大家擊缽時的詩句，無意中留下一段歷史的小紀錄。（請看下圖）

畫家詩人多愁善感，1965乙巳年，他作了一首《春暮書懷》，直抒臨清明時節的思鄉心情：

滿園花卉半凋殘 細雨纖纖尚薄寒
久住稻江鄉思急 清明無客不心酸

詩中「稻江」指台北，「桃城」是嘉義舊稱，署名為「桃城人」，表現他心繫嘉義故鄉也。

在閑居桃城時期，約在1950年，林玉山有四首自述的好詩──《桃城暮春雜興四首》，收錄在他的手札《畫餘初稿》。以下一起來欣賞、品味藝術家守清貧又自然純真的心境：

其一
 陰雨連天已放晴，湖光山色映窻*明，水田萬頃雙飛鷺，堤柳千條百囀鶯，釣罷栽花閑遣興，讀餘染筆可怡情，平生自守清貧慣，不喜趨時與賣名。
 （*窻：窗的異體字）

其二
 睡起茅齋日未西，小塘時聽水禽啼，神情煮茗塵心淨，興到描山彩筆攜，屋破蘿藤親補葺，詩成蕉葉自留題，畫人慚愧謀生拙，家計維持賴老妻。

其三
 日長無事閉郊居，又值桃城四月初，綠野幾時皆點綴，新村無數不空虛，閑庭靜檢穿籬笋，小浦時聞躍水魚，浴後豆棚移榻臥，晚風吹月上徐徐。

其四

畫道幽玄意義深，通神窮理悟禪心，攀山覽勝時生寫，摹古觀摩秘帖臨，亂世機緣歸淡薄，晚年詩句費沉吟，于今天驥無人問，市骨當時說萬金。

文末是筆者的「獻寶」，表達對大師畫作之景仰：

藻繪萬物集大成，色染絹紙放光明，

筆揮雲山臨仙境，墨潑碧海起鳥聲；

威虎梅鹿蛇鼠膽，矯龍竹雀牛兔睛，

鷹犬雞鴨鴛鴦慶，豬羊猴馬貓熊萌；

十二生肖秀毛翎，三千里路留風景；

工筆細微顯氣韻，寫意大觀呈雅興；

佛道神像引禮敬，花卉仙鶴揚清名；

中日台藝超凡世，釋道儒訓修終生；

維摩妙手書詩畫，淵明東籬借喻情，

桃李春風滿天下，開台一林譽丹青。

＊＊一併感謝玉山伯哲嗣前台灣故宮副院長林柏亭提供書畫墨寶素材。@#

責任編輯：古容

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title: 畫家林玉山墨寶 春暮清明書懷


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丹尼爾·霍普弗的作品《神聖羅馬帝國皇帝查理五世肖像》，約1519年。刻板畫，22.7 × 15.4公分。紐約大都會藝術博物館，紐約。(Public Domain)

新的一年總是伴隨著新的開始、新的目標和更多的成長。我們回顧過去的自己，以便再形塑一個更好的未來。反觀文藝復興的開始亦是如此。文藝復興時期重新發現了古典希臘的哲學和藝術觀點，在此基礎之上建立了新的一波創作浪潮。直至今日，文藝復興仍被尊為西方的黃金時期。

結合過去歷史的這個新時代，數世紀以來引領著人類發展藝術和傳達內涵深厚、引發思考的主題，而且多數以表現精神層面為主。刻版畫（etching，又稱蝕刻畫）這種藝術形式也在文藝復興時期畫家創作新媒材的探索下應運而生。或可說，刻版畫的發展過程就是整個時期探索、實驗，和重要美學精神的縮影。

知道歸知道，當我實際走進大都會藝術博物館《刻版畫的復興》特展展場，親眼見到這些作品時，感受還是格外地深刻。這場展覽本身就是愛的表現，跟該時期的藝術作品一樣。在一次電話訪談中，共同策展人暨繪畫和印刷部門德魯·亨式（贊助人）策展人納迪·奧倫斯坦（Nadine Orenstein）向我提到，這場展覽共花了十年籌備。

「我不知道我們是否被下了詛咒」，奧倫斯坦笑著說。不過，這麼長期的製作，事實上也反映了他的優點。「展覽中有很多作品都是相當罕見的」，她說。很多早期的版畫實驗作品都沒有被保存下來，因此大都會博物館謹慎地蒐羅了歐洲的舊收藏品。「很多作品你根本就沒有機會看到，在我們國家絕對沒有的。」

在15世紀末、16世紀初期的歐洲，刻版畫逐漸地從一種用於裝飾盔甲的藝術形式過渡到用於紙上的印刷。當時，德國的盔甲裝飾師傅丹尼爾·霍普弗（Daniel Hopfer）是最早嘗試蝕刻方法的先驅者之一。

當我一進到展場，就被他的作品《神聖羅馬帝國皇帝查理五世肖像》吸引住了。我站在那裡端詳著這幅作品，被上面數不盡的細節竟不是素描而是刻版深深地懾服。反觀一般的雕刻，需要做的僅是用尖銳的工具直接往印刷版上切。但是蝕刻則相反，必須先刻在鋪有類似蠟質塗層的金屬版上；倒入酸劑融化蠟質以便創造出凹紋；然後再加入墨水，把紙壓上，這樣才能完成一份印刷。刻版畫提供了很多精巧細節的發揮空間，像是霍普弗早期的這幅作品。

「圍繞著肖像有好幾圈的裝飾，包含簡單的葉形裝飾、暗色區塊刻著混種怪物和玩弄著捲曲藤蔓鬚的天使，以及無數的藤蔓滿布於空白或有交叉線交織成的陰影上。」由凱瑟琳·詹金斯（Catherine Jenkins）、策展人納迪·奧倫斯坦和弗雷達·斯皮拉（Freyda Spira）共同撰寫的《刻版畫的復興》導覽手冊中如此描述。

枝葉的外框、人物和文字的蝕刻技術是霍普弗在製作精細的盔甲設計時發明的，後來被歷史學家稱為「霍普弗風格」盔甲。至於要做更精密的設計，他會先畫在一塊「底版」上——一種覆蓋在金屬版上的蠟質塗層；然後再用尖筆將內部細緻的細節蝕刻出來。霍普弗很會運用負空間（negative space）——例如頭像周圍白色亮的部分——以及具有深度、深色的線條和精細的裝飾圖案並立，創造出一種強烈、生動的立體感。環繞著查理五世頭像的那些同心圓看起來好像都要轉動起來了。（編者按，負空間是相對正空間而言，如中國畫留白的地方或者如肖像畫的背景。）

在下一幅同樣令人著迷的作品《死神和魔鬼突襲兩名婦女》中，霍普弗也繼續嘗試著不同的實驗。兩位高貴的女士看著鏡子中的自己，就在此時，死神拿著一顆骷髏頭和一只沙漏在後面等著她們，暗示著她們活不久了。但是最引人注目的卻是站在死神後面的那個魔鬼。

「這是一則關於虛榮的寓言，在當時是非常傳統的一種罪過……人生短暫，你最好把時間用在精心打扮自己和照鏡子以外的其它事情上」，奧倫斯坦說，「霍普弗處理惡魔的方式展現了他有多麼創新。所有其他的人物都是白底加黑色線條，只有那個惡魔是相反的——它是黑底加上白色線條。」

霍普弗把女子和死神用同樣的顏色——白色——因為他們都是生命自然循環中的一部分。而黑色的惡魔與之對比，寓含著邪惡——與生命和自然對立。惡魔的黑暗也特別引人注目，警告觀者——別輕視誘惑，那是魔鬼藏匿的詭計。

隨著刻版畫這種新的藝術媒介開始在歐洲傳開來，意大利畫家們也開始對此十分感興趣——當然也因此更加完善該技術。其中包含威尼斯藝術家巴蒂斯塔·佛朗哥（Battista Franco），他被視為意大利中部disegno理論（設計素描理論）的領導人物。

「Disegno」是意大利文，意指繪畫或設計，用於區分兼具工藝技巧和設計創作天賦的藝術家。Disegno藝術家就像是造物者的一面鏡子或縮影，因為他們不僅能構思概念，更能透過作品將其表現出來。佛朗哥開始進行刻版畫創作後，又將蝕刻的嘗試帶入了新的高點。他進一步地將蝕刻和雕刻（用於更深、強化的線條）、銅版雕刻（一種使用硬頭針處理高度精細細節的印刷技術）結合在一起。

在佛朗哥的作品《聖傑羅姆》中，他描繪了一個意大利文藝復興時期很受歡迎的主題——以苦行著名的聖徒和他忠誠的隨從（一隻獅子，聖傑羅姆替牠除去了掌上的刺）在野外的故事。聖傑羅姆的骨骼細節、彎曲的身體，以及誇張的肌肉不僅令人讚歎，同時也可以看到作者受到米開朗基羅影響的影子。

就如文藝復興時期的繪畫一樣，你可以感受到聖傑羅姆真誠和奉獻的精神。尤其是他那溫和又嚴肅的眼神，以及他的肢體因無法承受看到耶穌受難，呈現傾斜扭曲的樣態。

「這幅版畫十分震撼人心！」奧倫斯坦說道。

為了籌備這場展覽，奧倫斯坦前後花了十年的艱辛歷程才終於開花結果，這恰恰和聖傑羅姆的奉獻精神不謀而合，或許這個時間點也是上天巧意的安排。《刻版畫的復興》也和上期特展《最後的騎士：馬克西米利安一世的藝術、盔甲和野心》（The Last Knight: The Art, Armor, and Ambition of Maximilian）完美呼應，兩者皆展出同一個時期，甚至是部分相同藝術家的作品。

「所以，事實上，如果我們能夠自己選擇展出時間，這個時間點確實是最完美的。」她說。

我想，要能夠成就經典就是需要時間的淬鍊。#

作者簡介：

懷特（J.H. White）是藝術、文化和男性時尚專欄作家，目前居住在紐約。

原文The Renaissance’s Etchings at The Metropolitan Museum of Art 刊登於英文大紀元。

責任編輯：茉莉

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title: 文藝復興時期開創的刻版畫


content_text:
【大紀元2019年03月05日訊】（大紀元記者李瀟綜合報導）國際水中攝影競賽World Shootout近期公布獲獎名單。台灣攝影師吳永森拍攝的鮭魚洄游作品，以其絕佳的拍攝角度、鮮明的色彩驚艷評委，奪得廣角項目第一名，成為亞洲首位獲此殊榮的攝影師。

而後，「Sony世界攝影大賽」亦公布本屆大賽獲獎名單，吳永森以同幀作品再獲首獎，可謂雙喜臨門。

吳永森向《蘋果日報》介紹，在拍攝該幅作品時，歷經艱辛，一波三折。整個拍攝過程，為捕捉到最佳攝影角度，能一舉搶拍到震撼畫面，必須要等到4年一次的鮭魚洄游。為此，吳永森必須泡在加拿大一處水溫只有6度的冰冷溪水中。

起初，因天色較暗，吳永森的拍攝進行的並不順利。吳永森表示：「當時前幾天都沒有太陽」，天色陰陰的，他穿著潛水衣，長時間趴在低溫湍流裡，「5天之中，只有2小時有太陽」。

下面這幀「倒影」發生在拍攝的第2天，儘管當日天氣欠佳，吳永森欣賞了同行朋友拍攝的一些照片後，湧上來些許靈感。他遂捕捉鮭魚在清澈溪水下游動的瞬間拍成此照。

吳永森表示，這是「因為當時沒有太陽，想說找條相對穩定的鮭魚來拍反射的畫面」。

儘管這幀「倒影」並不吳永森最滿意的作品，但這個「反射的畫面」卻令他對接下來的拍攝產生了一個電光火石般的創意——那就是他要拍一個多層面的美麗畫面，同時有藍天樹林、水流激浪及水下色彩斑斕的鮭魚！

吳永森憧憬著，這個畫面一定會美得令人過目不忘。

皇天不負有心人，或許是吳永森的誠意與對攝影事業執著的追求感動了上蒼，在他連續泡在冰冷溪水裡3天之後，「第4天和第5天，我終於等到適合的陽光」。

終於等到陽光絢爛的好天氣，一洗連日來的焦躁煩悶，吳永森興奮地在臉書寫下：「人生，就是充滿了等待和期待！」

此刻，陰霾散盡，天空湛藍，吳永森全副武裝好，他穿著潛水衣，扛著沉重的攝影器材，在明亮光線下，泡在冰冷溪水中一絲不苟地專注拍攝著。

有時，強勁的水流捲起水底的石子打在吳永森身上，生疼！他顧不上休息片刻；有時，水流沖過來輕而易舉地就把閃光燈給沖偏了，有時甚至連攝影器材都被巨流給沖倒了，他就再次將其立起，重新調整好角度繼續拍攝，不知疲倦地拍下每一個珍貴瞬間……

吳永森抵抗著水流強大的衝擊力，在碧藍晴空下，連續幾個小時躺在刺骨的溪水中，終於捕捉到藍天綠樹、紅綠鮭魚與水流激起千層浪的罕見絕美畫面。此時，吳永森才發現自己已全身瘀青、筋疲力盡。

拍攝完成後，吳永森欣賞著自己連續泡在冰冷溪水中6天完成的傑作，照片鮮明的色彩對比，富有層面的視覺組合與絕佳拍攝角度，都賦予作品強大的視覺衝擊力與表現力，令人印象深刻。

吳永森表示，這是他多年攝影生涯中拍攝難度最大、體力消耗最多的一次，過程可謂「終生難忘」。而這次有幸拍到這罕見的美麗畫面，對吳永森而言，可謂「天賜良機」。

吳永森說，「這次適逢當地每四年一次的洄游高峰年，估計有700萬條鮭魚洄游到此地」，洄游規模居歷年之首，帶給他難得的拍攝機緣。

 作為專業攝影師的吳永森則以敏銳的創作靈感與熱忱，牢牢抓住良機，一舉拍下驚艷國際評委的佳作，連奪國際雙冠，成為名副其實的攝影界「台灣之光」！

這幅連獲2項國際大獎的作品，拍攝地點位於加拿大亞當河（Adams River）。據悉，當地政府每四年才開放一次水中攝影，拍攝需事先與當地政府部門溝通，專業攝影師獲得其頒布的特殊許可後，才能進行水下拍攝。

責任編輯：蘇明真

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title: 泡冰溪6天拍罕見絕美畫面 台攝影師奪雙冠


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藝人唐美雲（左）。（陳柏州/大紀元）

戲曲，合歌舞以演故事。

藝術的表現聚焦在演員身上，是典型以演員為核心的表演藝術，好的戲曲演員總集歌唱家、舞蹈家、表演家於一身。此外，因應於生、旦、淨、丑的角色設定，你還得有個「祖師爺賞飯吃」的扮相才行。

也正因這許多條件匯聚一身，名角出場，一亮相就能吸住全場，舉手投足間，為伊癡迷者常不只千萬，即便如今，劇院的名角登場，花籃可以由廳內一路錦簇至廳外，捧角盛況仍未嘗稍減。

喜歡戲，因此喜歡人，是常情；喜歡人，而喜歡戲，也是常情。

這常情讓戲曲綿延至今，也讓名角風華無盡。但在這常情中，絕大多數的人也就將戲中的角色與現實的演員混為一談，人物的情性蘊藉、劇情的跌宕起伏都直接投射於演員身上，以此想像演員的現實人生也盡如此。

事實呢？

雖不致必然悖反，卻也離實情甚遠。劇中角色固不免影響演員的現實人生，但更多時候，在臺上臺下變換角色已成為演員不假思索的慣性。真影響他們現實的，還是現實生活的本身。

現實生活如何呢？

過去戲曲演員是走江湖、跑碼頭的，許多人賣身給戲班，為生存奔波原是常態，社會地位既低，現實更讓他們充滿江湖習氣。儘管知道藝術的魅力何在，更多時候卻只能在現實中日復一日的演出與生活。

這樣的日子，再加以戲曲用的是「程式性」的表語言，演員往往更就慣性的扮演著老天給予的角色，真能在這裡有自覺性的生命觀照、文化反思的，其實為數極少。

但也就是這為數極少的演員，改變了戲曲在近現代的命運，梅蘭芳就是個典型。在名角的表演天賦外，他又從傑出的文人身上汲取養分，從而不只讓京劇走出另外一派風光，更使得「地本庸微」的京劇，在表演之外有了美學與文化的延展。

歌仔戲的地位傳統上遠不如京劇，就如許多以民間曲調為本的地方戲曲般，儘管親切自然，深接本土，藝術的形式畢竟還不夠完整，演員的出身更讓人無法寄予太多的期許。而儘管這些年它承載著臺灣社會許多人的期待，但老實說，這些期待常帶有太多的主觀意識，由此而給予的挹注並不必然保證歌仔戲真正的成長。

要真成長，比諸京劇，歌仔戲更需要有自覺性文化力量的加入，而其中，名角的文化自覺依然是個關鍵。

唐美雲正是這樣的歌仔戲名角，戲演得好不說，出身戲曲家庭，她對於自己的生命角色有深深的承擔，更有深深的自覺。她成立戲班，培養後進，年年推出新戲，作可能的探索卻永遠不忘戲曲的立基，她將全副心力何只花在表演上，更直顯一個演員在生命承擔與文化重振上的可能角色。

正如此，不只觀眾被吸引，更有一波波的文化人與她合作、為她籌謀，最終，這二十年的歌仔戲發展，你若把唐美雲去掉，就發覺少了核心的一塊。

這核心的一塊，有演員的獨特魅力，有形式的各種探索，有議題的有機延伸。但最重要的，是讓歌仔戲直入殿堂，能承擔起更多的文化內涵，更讓我們看到，一個演員如何在戲曲演變中，發揮其「君子之德，風」的影響，有多少人就因此改變了他們對歌仔戲、對演員的既定印象。

這樣的路在她來說，必然是要走一輩子的，但儘管未來的路還很長，前段的屐齒斑斑，已可讓我們看到未來的果實碩纍……◇

——節錄自《人生的身段》（序）/ 圓神出版公司

（〈文苑〉登文）

責任編輯：李梅

title: 一個名伶的生命承擔與文化自覺


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【大紀元2020年01月13日訊】文：李歐・大紀元
隨著2020年一月的到來，去年十二月的房市表現也出爐了，在這個佳節淡季中，不意外地房價、交易量再度下跌，從我們針對的部分灣區房市觀察中，交易量比十一月小跌4.43%，銷售中位價僅小幅下滑1.65%，價格甚至比八、九月時稍高（詳見表一）。總體表現也比2018年同期更好，當時只有1128個交易，中位價約151萬。

舊金山房市十二月的交易量來到近三個月的低點，不過九月時也只有122。銷售中位價表現強勁，連三個月攀升，也比2018同期高約20%。在另一份凱勒威廉姆斯（KW）地產公司的報告中，整體舊金山房市的獨立房銷售中位價上漲5.2%，新上市房大跌26%，供需關係的失衡可能帶來一、二月的房市競價加劇。

硅谷房市中，Palo Alto和Cupertino十二月房市比較類似舊金山，都呈現交易量減少，價格增加的走向，但變化幅度都不算太大，價格都比去年同期要高。

Millbrae、Mountain View 和Sunnyvale則比較類似，都屬於交易少、價格也跌的狀態。Millbrae的交易量都不多，11個仍是偏少的；Sunnyvale下滑到49個；Mountain View只有30個。中位價方面，Millbrae一路下降；Sunnyvale只比十一月高約兩萬；Mountain View斗降約30萬，更比年2018同期少約48萬。

Menlo Park的交易量稍有下跌，價格算是持平，唯十一月有高額交易價，所以拉高了中位價。東灣房市中，Fremont的交易量則是起起落落，房價約102萬，稍偏低。至於，Newark的交易量不差，但價格僅剩約70萬，比往時的八九十萬，差強人意。

總體來說，十二月的量價應該說都在水準之內，並沒有大跌之勢，有漲也僅微漲，該說是這個冬季對賣家很溫暖嗎？以2019灣區房地產全年來看，旺季不旺，淡季不淡。雖然春季有逐步回溫，但過了五月高峰，六月隨即失溫；秋季的旺季也僅交易量稍增，價格幾乎持平，因此算是灣區房市趨穩的表現，對買家也是迎來合理房價的時機。#

詳細12月灣區房價數據：
2019舊金山灣區房價 12月份銷售一覽（上）

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本文刊載於舊金山1月11日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 12月再小跌 2019旺季不旺，淡季不淡


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【大紀元2020年02月03日訊】編譯：艾薇・大紀元
最近，美國聯邦住房金融局（Federal Finance Housing Agency）為普通房貸（Conforming Loans）設定了新的最高貸款額度。有史以來最高的新貸款限額正在生效。生活在高成本的房屋區域——舊金山灣區，灣區的借款人對不同類型的房屋可獲得的最高貸款金額如下：

1居室（獨立屋或公寓）：$ 765,600
2居室：$ 980,325
3居室：$ 1,184,925
4居室：$ 1,472,550

據抵押貸款商道格・戈爾茲（Doug Goelz）的博客介紹，許多人在買房時需要大量貸款，新的貸款額度會使更多借款人將普通房貸用於買房的部分或全部的融資。例如，在首付20%的情況下，價值957,000美元的一居室或公寓，最高可貸765,600美元。

即使合格的第一抵押貸款不能為您提供買房所需的全部融資，但合格的第一抵押貸款和第二抵押貸款（即房屋淨值信貸額或固定利率貸款），這可能是您的最佳融資選擇。

為什麼要使用普通房貸，甚至與第二房貸結合使用，而不是選擇巨額房貸（Jumbo Loans即超過普通貸款最大限額的貸款）？因為普通房貸的利率通常比巨額房貸的利率低，儘管巨額房貸始終可用於大筆房貸。

同樣，與巨額貸款相比，對普通房貸的要求低。例如，巨額貸款通常要求有幾萬甚至幾十萬美元的準備金，即過戶結算後需要擁有的流動資產。普通貸款則通常沒有準備金的要求。此外，普通貸款的信用評分也低於巨額貸款。最後，與巨額貸款相比，普通貸款需要的首付更少，低至5%。

基於簡便的申請方針，以及普通貸款的利率更低，即使您已使用巨額融資購買了房產，您也可能要考慮使用普通貸款作為未來再融資的一部分。#

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本文刊載於舊金山1月18日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 現在普通房貸可以借到更多錢


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【大紀元2019年10月26日訊】 天浮白雲，夕照紅霞。雪峰冰原，蒼松翠柏。這一幅遠眺洛基山的美景，造就了卡城最理想的地段──西南區。然而，美麗是有代價的，買主對西南區青眼有加的同時，往往忽略了一個重要事實──昂貴的房價。

好在，這種左右為難的煩惱在 Arrive Crestmont 鎮屋平房推出後煙消雲散了。上佳的社區，自然的環境，尤其關鍵的──可負擔得起的房價。鎮屋$33萬起(含稅），平房$46萬起（含稅）。

175套房屋，10種房型，地下室或平層出入，採光充足，保有一定的相對獨立性。對於和年邁父母居住的華人家庭相當合適，既能互相照顧，又各自保有私人空間。如果想將地下室出租，也是不錯的選擇。

屋主享有一年免費TELUS電視和網絡服務。

便利：距離奧林匹克公園、Aspen Landing購物中心、Westhills商業區、Westside娛樂中心、Crowfoot基督教青年會數分鐘車程。出社區即可上1號公路，東駛通向市中心、卡大、SAIT，西行舉目可見洛基山。

小區內將興建零售中心、託兒所和兒童遊樂園，步行即至。社區周圍擁有大片綠地和池塘，長達6公里的自然小徑蜿蜒其中，乃飯後散步的絕佳場所。

節能：熱回收通風設備(HRV)，低輻射三層玻璃窗，LED燈，節能Whirlpool前置式洗衣機和烘乾機，符合「能源之星」 標準的家用電器，節水龍頭和低量沖水馬桶……

安全：專為亞省氣候打造之耐風雪外牆材料，室內煙霧和一氧化碳探測裝置，全國新居保修(National Home Warranty) 支持。

隔音：採用QuietWall系統，意味著超出建築法規之上的多重隔音隔氣設施，包括6毫米隔音密封膠、半英寸石膏板、3.5英寸條毯式隔熱層等。雖然房屋相連，但互不干擾。建築法規要求房屋隔音數值為50分貝，但QuietWall可將65分貝以下的噪音全部隔絕。

物業管理費：涵蓋夏日剪草、冬季鏟雪、垃圾清理、外牆修繕等雜務。無瑣事纏身，屋主可以有更多的時間享受自己的愛好，也不需要購買各式工具並找地方儲存。出門度假之時，即使時間再長，也無須擔憂無人照看房屋。管理費還包括房屋保險，屋主只需額外購買個人物品保險。由於物業得到妥善管理，因此房屋長期保值，未來轉售也更加容易。

秋日的午後，與家人閒靠在露台上，啜一杯咖啡或香茗，看秋色點點，不亦樂乎。

責任編輯：趙明月

title: 美景引你至戶外 舒適讓你返室內


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【大紀元2020年03月23日訊】2/2020東灣房市，統計銷售中位數價格、庫存、待售出、售出數量等多個房市數據。
東灣房市：康科德（Concord）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有52棟。（1月份：46）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有53棟。（1月份：54）
· 2月份的中間售價高達66萬美元。（1月份：61萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市34天後售出。（1月份：43天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的94.84%。（1月份：101.92%）

東灣房市：康科德（Concord）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有20棟。（1月份：28）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有19棟。（1月份：24）
· 2月份的中間售價高達38萬5,000美元。（1月份：33萬美元）
· 康斗、聯排住房平均上市26天後售出。（1月份：55天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的101.37%。（1月份：99.62%）

東灣房市：海沃德（Hayward）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有54棟。（1月份：38）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有49棟。（1月份：46）
· 2月份的中間售價高達70萬美元。（1月份：71萬7,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市38天後售出。（1月份：37天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的104.21%。（1月份：99.79%）

東灣房市：海沃德（Hayward）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有24棟。（1月份：30）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有23棟。（1月份：23）
· 2月份的中間售價高達59萬美元。（1月份：56萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市27天後售出。（1月份：59天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.24%。（1月份：99.85%）

東灣房市：普萊森頓（Pleasanton）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有58棟。（1月份：37）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有24棟。（1月份：23）
· 2月份的中間售價高達120萬美元。（1月份：119萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市21天後售出。（1月份：42天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的100.72%。（1月份：99.33%）

東灣房市：普萊森頓（Pleasanton）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有17棟。（1月份：11）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有12棟。（1月份：5）
· 2月份的中間售價高達74萬4,898美元。（1月份：81萬2,500美元）
· 康斗、聯排住房平均上市43天後售出。（1月份：98天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.14%。（1月份：97.74%）

東灣房市：紐華克（Newark）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有22棟。（1月份：21）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有19棟。（1月份：11）
· 2月份的中間售價高達94萬5,000美元。（1月份：91萬9,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市27天後售出。（1月份：57天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的102.73%。（1月份：99.13%）

東灣房市：紐華克（Newark）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有8棟。（1月份：6）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有1棟。（1月份：7）
· 2月份的中間售價高達88萬美元。（1月份：55萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市0天後售出。（1月份：64天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的100.57%。（1月份：98.67%）

東灣房市：聖利安卓（San Leandro）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有11棟。（1月份：22）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有18棟。（1月份：26）
· 2月份的中間售價高達70萬美元。（1月份：68萬8,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市26天後售出。（1月份：15天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的105.43%。（1月份：104.07%）

東灣房市：聖利安卓（San Leandro）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有15棟。（1月份：13）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有11棟。（1月份：10）
· 2月份的中間售價高達50萬美元。（1月份：49萬9,750美元）
· 康斗、聯排住房平均上市63天後售出。（1月份：50天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的98.84%。（1月份：100.35%）

東灣房市：聯合市（Union City）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有11棟。（1月份：10）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有16棟。（1月份：11）
· 2月份的中間售價高達90萬美元。（1月份：90萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市35天後售出。（1月份：58天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.16%。（1月份：96.54%）

東灣房市：聯合市（Union City）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有5棟。（1月份：10）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有7棟。（1月份：8）
· 2月份的中間售價高達60萬5,000美元。（1月份：64萬9,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市43天後售出。（1月份：26天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的98.31%。（1月份：99.21%）

以上東灣房市信息由Diana Huang提供
CalBRE# 01940894
Bishop & Associates Real Estate Sales
數據來源自：BayEast Association of Realtors
電話：510-709-5158
郵箱：diana5168huang@gmail.com
網址：www.bishop-re.com

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本文刊載於舊金山3月21日地產版

責任編輯：李歐

title: 2020東灣房市2月份最新數據（下）


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文：美房置業網（溫哥華）

隨著老年人搬離家園，到養老院生活，空置房庫存的增加，價格可能會有所緩和，惠及千禧一代。

—————————————–

加拿大老齡化的速度在加速。

今年早些時候，加拿大統計局發布的一份簡報顯示，2018年，65歲及以上老年人與15歲以下兒童的比例為106:100。相比之下，1986年兒童人口是老年人的兩倍。

兩大驅動力是預期壽命的延長和低於更替水平的生育率。

人口結構的轉變很可能對房地產市場產生重大影響，但這種影響究竟是什麼還不完全清楚。

一方面，老年人數量的增加可能會產生老年住房的新需求。

與此同時，許多老年人發現就地養老很有吸引力，因為這使他們能夠在熟悉的社區繼續住在同一個住所。這種偏好可能會在短期內減少對養老院或輔助生活的需求。

一個關鍵的未知因素是，75歲以下的老年人在住房和其他選擇方面與之前年齡相仿的老年人有何不同。

今天的老年人比他們的同齡人更健康、更富有。許多老年人都是資產富有的人，他們不知道是繼續擁有房產，還是轉向租房。

健康狀況的改善也帶來了長壽，這意味著老年人將有更多獨立生活的時間。在此期間，他們可能還必須繼續供養子女

隨著退休，嬰兒潮一代將不再受朝九晚五的束縛。退休為在同一個城鎮或另一個省重新安置、在溫和氣候下過冬，以及從事新的愛好和項目提供了新的可能性。

經濟的變化、文化的轉變以及房地產市場的飆升，都使得千禧一代與父母在一起的時間比過去同齡群體更長。

因此，經濟上依賴子女的老年人的選擇將受到限制，因為他們可能不得不選擇不僅對他們自己，而且對其成年子女都是最好的生活安排。例如：老年人可能會賣掉大房子，租下小房子，並用部分收入幫助子女買房。

對於即將步入退休年齡的老年人來說，租房和買房之間的選擇並非無足輕重。他們可能要花上10年或20年的時間才會覺得有必要接受輔助生活。他們現在做出的選擇可能會影響他們幾十年。

加拿大統計局(Statistics Canada) 2007年的一項綜合社會調查顯示，55歲至74歲人群中，80%以上擁有自己的住房。對於那些75歲以上的老人，四分之三的人住在自己的房子裡。此外，55歲以上的人中，幾乎80%的人在同一所房子裡住了五年以上。至少有62%的人在同一住所居住超過10年。

加拿大統計局的調查顯示，年輕人和老年人更有可能原地養老。只有五分之一的受訪者表示，他們會考慮縮減規模或購買養老房。

在美國自2006年以來，美國55歲以上的房主人數增加了960萬。與此同時，45歲以下的年輕房主人數減少了430萬。

美國老年家庭持有大量住房庫存，而這些住房是年輕一代無法購買的。最終，美國嬰兒潮時期出生的人將搬出他們現在的房子，住進輔助住房。然而，這可能還需要十年左右的時間。加拿大的人口統計數據也顯示出類似的趨勢。

與此同時，如果老年人大量老齡化，可能會降低對老年住宅的需求。如果老年住宅的建設保持平均速度，那麼空置率和老年住宅租金有望保持穩定。

在21世紀30年代初，老年人可能會引起住房供需的變化，屆時他們可能會面臨老齡化帶來的挑戰。

隨著他們將搬出已經居住了幾十年的大房子，庫存的增加可能會降低獨立屋的價格，這將有利於千禧一代養家。

責任編輯：丹軒

countries: 加拿大 美國

title: 老年人逐年增多 或重塑加房地產市場


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【大紀元2020年03月23日】（大紀元記者李平多倫多報導）中共病毒（武漢肺炎）全球迅速爆發和蔓延，各行各業均受不同程度影響，加拿大的酒店和民宿行業也受到衝擊。

據nowtoronto網站報導，加拿大酒店協會（HAC）3月9日警告，政府宣布關閉邊境和禁止加美兩國非必要旅行後，過去短短10天內全國酒店平均入住率暴跌至10%以下，相當於徹底崩潰。

民宿網站巨頭愛彼迎（Airbnb）也同樣遭受重創。本月份3日，愛彼迎宣布，為防止疫情擴散，3月14日之前預訂（3月14日至4月14日之間入住）的客戶可在入住前全額退款取消預訂，房東也可取消預訂，無需繳納罰款，「超讚房東」（superhost）徽章不受影響。

這一切，對於客戶來說是好事，但對於房東來說，卻是噩耗。多倫多愛彼迎臉書群大量帖子報怨，未來幾個月的房間預訂都泡湯，有些甚至是100%預訂取消，民宿相關的清潔和維護承包業務也隨之銳減。

多倫多全職民宿房東奧羅茲科女士（Andrea Orozco）透露，去年5月她辭職後做起全職民宿房東，全職打理共有4套公寓的平房，過去訂房率一直都高達90%，但今年3月和4月房間預訂暴跌。

奧羅茲科稱，她以前曾租過長租客戶，但長租問題多，多數租客難纏，好的長租客戶難找，出了問題驅逐更難，法律根本不保護房東。實在捱不下去，她寧可賣房也不願長租。

目前民宿市場艱難情況下，雖有房東被迫長租物業以減少損失，也有不少像奧羅茲科這樣的房東選擇賣房。還有些房東，是用家中閒置房間做民宿，出於隱私原因不願做長租。有房東透露，上週房間預訂為零，以前總有外國客人預訂，平均每次預訂10～15天，現在只有本地人或學生訂房，多數隻住1個晚上。

奧羅茲科說，愛彼迎允許客人全額退款退訂，有些房東很惱火，但她很支持。有些房東只擔心自己受損失，不考慮別人。現在這種情況下，所有人都面臨經濟困難，大家應該彼此支持。

愛彼迎上週致函國會，請求立法為其提供減稅或貸款等支持措施。隨後的3月19日（週四），愛彼迎創辦人發表聲明表示，當前疫情危機情況下，公司目前首要任務是保護公眾與社區健康，不希望將健康安全保障壓力甩給用戶。目前疫情雖嚴重，但一切都會過去。

但有人在社交媒體上抱怨，找愛彼迎退款並非易事。據彭博社（Bloomberg）報導，多倫多一家人取消日本之行，酒店和航空公司都退款，只有愛彼迎不退款，理由是隻有去中國、意大利和韓國等疫情嚴重國家的用戶，才能退款。

截至目前，愛彼迎仍未宣布房東強制清潔和消毒規定。近年，愛彼迎在多倫多遭受多方抨擊，有人指責愛彼迎鼓勵大量房東短租，使得租房市場本就十分緊張的多倫多租房市場更緊張。

2017年，多倫多市府通過新條例打擊幽靈酒店現象，規定主要住宅最多只能出租3間臥室，每次連續出租天數最多28天，整套房或公寓每年最多出租天數最多180天。市府今春還計劃制定更多民宿新條例。◇

責任編輯：文芳

countries: 中國 加拿大 日本 韓國

title: 疫情導致預訂暴跌 多倫多愛彼迎房東考慮賣房


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【大紀元2020年03月23日訊】編譯：李歐・大紀元
隨著中共病毒（俗稱武漢肺炎，COVID-19）在全美的擴大影響，本週四加州州長紐森發布全州範圍的「居家防疫令（Shelter-In-Place Order）」人們必須減少非必須性的外出，勢必衝擊春季房市，也已數據顯示商業地產已經受到打擊。

面臨民眾的行動限制，大型活動的取消，人們僅能有必要性的外出，這直接影響傳統房地產行業，需要面對面洽商的商業活動。有灣區房地產經紀表示，一些賣家已經推遲上市的決定，買家也減少看房的活動。

據聖荷西信使報報導，全國房地產經紀人協會建議，房地產代理商讓賣家在房產上市前後，對房屋進行深層清潔，並在整個浴室和房屋內提供洗手液和肥皂。

有鑒於疫情仍處於早期階段，對硅谷核心社區的打擊要比全國大多數地區嚴重，並且缺乏可用數據來準確描述其對住宅房地產行業的影響。

較早的調查顯示，該病毒正在減緩購房活動，並引起房地產專業人士的關注。根據加州房地產經紀人協會上週發布的一項民意調查，大約有一半的經紀人認為這種中共肺炎大流行會對房屋銷售產生負面影響，並使房屋銷售需要更長的時間，也十分之四的經紀人預測價格會降低。

調查發現，大約四分之一的房地產經紀人報告客戶延遲了房屋搜索或上市，而超過三分之一的客戶表示，他們對冠狀病毒和市場提出了憂慮與疑問。

本月抵押貸款利率從1月份的3.8%，降至歷史最低點3.13%。因此，有經紀人認為疫情帶來的市場低迷，或可通過低利率來抵消，促使購買者進一步擴大預算。

另一個令人憂心的情況，MLSListings的合夥人經濟學家艾森伯格（Elliot Eisenberg）說，股市下跌可能對灣區房市造成的傷害，比其它任何地方都大。灣區許多依賴股票收入的人，經常出售股票以獲得進入硅谷房屋的門票，而他們現在正在喪失這項優勢。

Redfin首席經濟學家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，灣區和西雅圖兩個遭受病毒襲擊的地區，需求仍然強勁，在網上進行房地產購物和購買變得更加容易。她說，但是仍然存在不確定性。她認為，沒有人真的知道疫情能持續多久。

全國房地產經紀人協會的經濟學家還表示，外國投資可能會受到短期打擊，尤其是如果更少的中國買家在加州尋找房子的話。但據該協會稱，近年來中國買家在該州的市場份額已經下降，從2014年的8%下降到去年的3.9%。

另外，根據Green Street Advisors的一份報告中分析，商業地產估值已經下降24%，疫情發展對房主與房客的風險大幅增加，尤其對醫療、酒店、賭場、購物中心等物業的衝擊。

我們看到REIT股價暴跌35%。Green Street認為股市可能反應過度。但在這場疫情中，可以看出哪些行業受損較小，例如從事數據中心的物業（減少11%）和手機塔（減少13%）的信託基金。在這場危機中，互聯網和智能手機的重要性日益提高。想一想：如果您丟了工作，您仍然需要台式機或移動設備上的信息。

最大的輸家？致力於照顧老年人的房地產。高級住房信託價格下跌49%，資深護理物業下降38%。醫療風險的增加，以及因對老年人致命性高的疾病而給客戶造成的損失，已經使這些投資蒙上陰影。

如今，在幾乎沒有業績的行業中，包括：擁有酒店的信託基金下降了36%；賭場下降35%；學生宿舍下降30%；大型購物中心下降了29%，工業用房減少25%。

為企業服務的信託也受到了打擊：生命科學設施（Life Science Facilities）下降了19%；辦公室下降23%；和倉庫和工廠下降28%。#

編者按：為了反擊中共的抹黑，美國總統川普把武漢新冠病毒稱作「中國病毒」。大紀元認為叫「中共病毒」更準確。這個病毒來自中共統治下的中國，因為中共掩蓋疫情而向全世界散發，為了替華人正名，應區分中共和中國，正名為「中共病毒」。

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責任編輯：李曜宇

countries: 中國 美國

events: COVID-19 冠狀病毒 新冠病毒 武漢肺炎

things: 經濟 防疫

title: 疫情衝擊灣區房市 春季房價下跌或成必然


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【大紀元2020年02月11日訊】文：李歐・大紀元
觀察12/2019的3座東灣房市：Pleasanton、Dublin、Hayward。上市量、庫存量走跌、銷售量上揚，是它們十二月的共同表現。以2019全年來看，銷售量普遍略低於往年，但3座房市的銷售，都往更高的價格區間邁進。（數據詳見：2019東灣房市12月份最新數據（下））

Pleasanton十二月的表現算是超乎水平，銷售中位價上揚14.5萬，來到127.5萬，上市天數縮減到33天，銷售價比上市價增加2%，市場好像已經要從冬季的寒冷復甦過來！不過，整體的上市量、庫存量還是往下走的。Pleasanton的銷售中位價從去年五月高峰後就持續走下坡，好不容易十二月終於翻轉，一下子幾乎追平五月的價格。

2019全年，Pleasanton共銷售出695套房產，五年來銷售最多的是2015年的716套，最少是2016年的657套。2019年售出兩百萬以上房產最多，有96套；100萬以上總共有542套，是2016年以來，Pleasanton最大宗的房產交易區間。不過，2018年Pleasanton銷售的價格更好，100萬以上共有596套，99萬以下共98套。

Dublin這個月比較黯淡，銷售中位價陡跌13.5萬，來到97.5萬，幾乎回到去年初的價位，上市天數拉長到39天，銷售價比上市價略增加1%。銷售量比上月提升5個，上市量下跌。Dublin去年四月價格達到高峰，隨後走下跌趨勢，十一月陡升後，十二月又陡降，有搭雲霄飛車的感覺。

2019全年，Dublin共銷售出495套房產，2015年519套，同樣是銷售最多的。一百萬以上的銷售，逐漸成為Dublin的交易重點，2019共有302套，其中兩百萬以上有4套，是五年來最多，2017年之前都是掛零。最便宜的60萬到69萬區間僅剩4套。2019是Dublin銷售價最高的一年，與2018不相上下，2015年99萬以下的交易占六成四，但到了2019僅剩四成。

Hayward十二月的銷售中位價也是下跌，但跌幅沒有Dublin那麼深，僅減少1萬，上市天數拉長到39天。上市量、庫存量有較大幅度的縮減，銷售量有增加，這是本週3座城市相同的地方。其實，Hayward的銷售中位價漲跌幅度算是穩定，大致維持在65萬至75萬之間，去年一整年都是如此。

2019全年，Hayward共銷售出1016套房產，是五年來最少，最多是2015年的1150套。現在，Hayward的重點銷售區間是60萬到69萬的房產，其次是70萬到79萬；不過2016、2015年仍是以59萬以下為主。有趣的是，2018年是Hayward售出價格最好的一年，80萬以上有325套，79萬以下有730套；2019年分別是286套和730套。2015年僅有一成是80萬以上，2019年已有近三成。#

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責任編輯：李曜宇

title: 十二月東灣3房市走跌 Pleasanton價格轉俏


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【大紀元2020年02月03日訊】編譯：艾薇・大紀元
灣區地產，根據Compass的報告，去年（2019）底，舊金山（市）縣再度超過聖馬刁縣（San Mateo County），成為灣區最貴房屋的縣。其實，舊金山房市和聖馬刁就像是賽道上的唯二跑者，兩人輪番競爭第一名。不過論漲幅，近年還是南灣的硅谷房市表現更為亮眼。

數據顯示，2019年第三季度，舊金山的房屋中位價為158萬美元，而聖馬刁的住宅中位價為151萬美元。但舊金山並不是一直領先。Compass首席市場分析師帕特里克・卡萊爾（Patrick Carlisle）在12月發布的報告中寫道：舊金山和聖馬刁交替成為中位價房屋最高的灣區縣。

舊金山公寓的中位數價格與馬林縣的房屋中位數價格並列第三，為126萬美元。根據Compass的數據，索拉諾縣的房屋中位價最低，為46萬。但這仍遠高於全美房屋中位價：280,200美元。

該報告還發現，聖馬刁地產是該地區有掛牌上市500萬美元以上房產最多的縣。2019年10月有128個如此高價的房屋掛牌出售，前一年售出133個類似的房產。儘管2019年11月的掛牌上市房屋放緩，但掛牌上市房產的數量僅略低於上一年售出的房屋數量。

報告顯示，在納帕縣（Napa County）這樣的地方，高端房屋庫存的增加更為明顯，掛牌上市的房產數量幾乎等於4年的銷售量。

卡萊爾在報告中指出：如果納帕和索諾瑪兩個縣合併在一起，代表葡萄酒之鄉市場，它將是500萬美元房產掛牌上市中排名第二位的。然而，這一市場已完成的銷售量遠遠低於聖馬刁、聖克拉拉、舊金山和馬林縣。

卡萊爾表述：「葡萄酒之鄉的這類房產不是買家的優先考慮。」

報告發現，舊金山房市是有500萬美元以上待售房屋的第三大市場。截至2019年10月，有80套掛牌上市房屋，2018年銷售了82套房產。阿拉米達縣銷售最低，只有10套掛牌上市房屋，售出2套。

此外，該報告還細分了灣區地產的中位數價格。毫無疑問，最大的增長是在硅谷。

卡萊爾寫道：「自2012年復甦以來，硅谷房市的房產整體升值最高，比如帕洛阿圖的周邊城市，聖馬刁和聖塔克拉拉縣等。

報告說，加州的阿瑟頓（Atherton）是灣區最昂貴的城鎮。那裡的住宅中位價為638萬美元，其次是希爾斯伯勒（Hillsborough）438萬美元，和波托拉谷（Portola Valley）322萬美元。

數據顯示，東帕洛阿圖（East Palo Alto）的房屋中位價最低，為99.5萬美元。＃

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本文刊載於舊金山1月18日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 去年底舊金山中位價 超越聖馬刁縣


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【大紀元2020年03月17日】（大紀元記者李平多倫多報導）就在一週前，加拿大各種數據普遍預測多倫多房今春房市會再度火爆。但本週一數據顯示，上週末一些賣房開放日活動，有些房屋看房人仍持續絡繹不絕，有些則無人問津。這說明，多倫多市房市已經多多少少受到中共病毒疫情影響。

據《多倫多星報》報導，多倫多地產局（TRREB）最初預測是，多倫多今年房價會漲10%，TRREB目前還未調整這一預測，稱未來走勢如何，還需再等幾個星期才能見分曉。

TRREB市場分析師默瑟（Jason Mercer）表示，上週末疫情影響初現，此前央行在短短幾週時間內兩度減息。未來房市如何，主要由買賣雙方在利率持續走低和經濟與疫情蔓延兩方面的研判和反應決定。

Royal LePage地產經紀公司CEO索珀（Phil Soper）表示，央行大幅減息後，市場出現兩大陣營。有些人因疫情顧慮推遲買房或賣房計劃，還有些人急於買房，趁利率跌抓緊買房。

多倫多Right at Home Realty地產經紀公司總裁拉辛克（John Lusink）表示，疫情和低利率之間，疫情影響會占上風。門都出不了沒法看房，利率即使是負的也沒任何吸引力。他現在擔心，今後經紀如何買賣房屋。

Right at Home Realty公司本週一報告顯示，上週房屋上市量比前一週上升7.5%，同比仍跌4%，在談或進行中的房屋交易量上升11%，交割量上升14%。與此同時，看房的人卻大大減少。

拉辛克認為，下週情況會完全不同，甚至會出現房子掛出沒人看的情況，到時候交易恐暴跌50～70%。疫情肯定會帶來衝擊，只是因政府和行業內部政策等因素，得等幾天市場反應才會更明朗化。

多倫多Royal LePage地產經紀烏古西奧尼（Chanel Uguccioni）女士透露，上週六一個2,000平方呎獨立屋開放屋活動上，只有一人看房，是今年以來首次。如果賣家允許的話，她本週末不會再搞什麼開放屋活動。

Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯（John Pasalis）表示，他了解到的上週末情況是，有些經紀經手房屋競爭仍很激烈，加價搶房現象火爆。一些真正想買房的人，有足夠首付，工作收入又穩定，無論市場情況如何，都要買房。

帕薩利斯認為，儘管如此，市場還是會出現最後拐點。受疫情影響，許多支撐地產行業的服務業也停擺。如本週公司一宗房屋上市前裝飾擺設業務取消，房屋裝飾和攝影師若停工，就沒法讓房子掛牌出售。他說，隨著越來越多的人隔離，取消賣房計劃的人肯定會上升。

Re/max地產經紀公司區域主管亞歷山大（Christopher Alexander）表示，公司沒法禁止經紀舉辦開放屋活動，只能強烈建議暫時取消，將開放屋活動推遲到學校復學後。

亞歷山大認為，目前這種情況下，虛擬看房售房現象飆升，一些歐洲國家因許多行業停擺，如奧地利經紀如果搞開放屋活動會被罰款，這種情況下，許多經紀開始虛擬售房。◇

責任編輯：文芳

countries: 奧地利 加拿大

title: 多倫多病毒疫情下 有人趁機買房 有人躊躇


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文：美房置業（MeHome）

最新數據表明，處於低迷的溫哥華房地產市場開始復甦。那麼，在一些炙手可熱的房地產市場上，一封正式購房意向書的信函是至關重要的。如何寫才能打動賣家，這裡有一些提示。

利用這個機會，找到一到兩個與賣家的共鳴點，說明它們如何符合你對居家的願景，從而拉近與賣家的關係。例如，「節日大餐對我的家人很重要。你的大廚房裡有我要製作節日大餐食譜所需的一切，而且也適合我所有喜歡邊做飯邊閒聊的親戚朋友。他們會和我一樣愛上這個家。」

根據賣家房子裡能看到的東西，找出你的家庭和賣家之間的一兩個相似之處。只需顯示你們有共同點即可，小心不要挖得太深。例如：「我們非常興奮，你的家不僅有一個漂亮的有柵欄的院子，而且還有一扇狗門。我們家剛好有兩個小狗，他們可以在自己的院子裡盡情的玩兒了。」

告訴賣家你為什麼喜歡升級後的一些功能，例如：「我們喜歡你在廚房後擋板上使用的彩色瓷磚，它們讓我們想起了我們在葡萄牙的蜜月。」

這不是抱怨訴苦的地方。不要在裡面提及關於你為什麼賣掉你上一個房子，或者你在工作中的失敗與挫折。你得讓賣家在讀你的信的時候感覺良好。

一定要檢查拼寫和語法，可以找個語法精通的朋友幫你查三遍。你需要讓賣家知道，這封購房意向書的信函是你投入了很多時間和精力的，這樣才能讓賣家感覺到你的誠懇。

（文章來源美房置業網：寫購房意向書的5個秘訣）

責任編輯：童宇

journalist: （文章來源美房置業網：寫購房意向書的5個秘訣）

title: 寫購房意向書的5個秘訣


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【大紀元2020年03月26日】（大紀元記者李平多倫多報導）加拿大中共病毒（武漢肺炎）疫情日益嚴重，奇怪的是，3月份的前3週，多倫多房市無絲毫放緩跡像，房價仍在往上漲，銷售量在漲，上市掛牌量也在漲。

Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯（John Pasalis）表示，本月初截至3月23日，多倫多房價同比漲14.5%。上週房屋銷量同比升18%，只是比此前一週55%的同比升幅有所下滑。政府上週宣布封關後，房屋上市掛牌量也持續上升，同比升3%，只是比此前一週50%的同比升幅大幅下滑。

多倫多Right At Home Realty地產公司數據也顯示，上週公司房屋掛牌量比此前一週上升2%，但同比下滑6%。成交中的銷量比前一週升9%。

今年春假是3月份第3個禮拜，不像去年是第2個禮拜。正常年份，春假前後幾週房市都比春假一週內的房市更繁忙。

帕薩利斯警告，上述數據說明當前情況，不一定代表未來走勢。現在情況是，人們都想盡快賣房，打算賣房的人，都不希望推遲。他認為，春假前一週的房屋銷量和掛牌量飆升，不一定是因疫情驅使，其中有些人可能想趁春假前賣房，但估計不是多數。

市場目前雖持續強勁，但許多業內人士認為未來可能會下滑。Right At Home Realty總裁盧辛克（John Lusink）表示，上週地產協會和公司都開始禁開放屋活動，許多人日子只能將就著過，人們買不了房，銷量肯定會下滑。有些經紀已經開始建議客戶，除非萬不得以，最好推遲賣房。

地產經紀麥克卡西（Donal McCarthy）表示，他一直在關注多倫多地產局（TRREB）數據，房屋銷量自3月13日雖有所下滑，但並不像有些人想像的那樣。與此同時，房屋掛牌量一直在上升。目前看來市場還有些後勁，具體如何還要等到下週再看。

據《多倫多星報》報導，多倫多居民蘇利文（Mike & Andrée Sullivan）夫婦打算按原計劃，在疫情進一步衝擊春季旺市之前，於本週四將住了27年的4臥2衛百年老屋以109萬元掛牌出售。疫情當頭賣房可謂一步險棋，但也算不上瘋狂。

邁克現年67歲，以前做過國會議員。他透露，此次賣房是個艱難決定，但不得不賣。一是因為他膝蓋有風溼關節炎，上下樓梯日益吃力；二是小區近年高檔化變化太大，讓他有點接受不了。

蘇利文夫婦表示，疫情期間賣房，他們也很擔心，平日老倆口都儘量不出門。邁克透露，疫情起初，他就開始擔心，但當時賣房還沒準備好。現在他們只想快點賣房，希望能在夏季搬家到巴里或卑詩Qualicum海灘鎮，離家人近一點。

夫婦倆的賣房經紀巴達女士（Luisa Bada）透露，現在賣家因擔心感染風險，不大願意掛牌出售。同時買家看不了房，也不大願意買。現在有了360度全方位虛擬看房軟件和視頻，人們還是可以買賣房屋。為了幫助客戶，她還會安排視頻會議，便於買家跟著攝像頭看房。

巴達透露，現在有人想買房和看房，她都會再三向買方經紀確認，對方是真想買，還是隻是看一看，如為後者，就讓對方打消念頭。此外，她還會提供手套和洗手液，要求買方進屋看房前戴好手套和洗手。同時，她還會事先將所有廚櫃和燈具打開，儘量避免看房的人觸摸櫃門和開關。

巴達也認為，今後市場會放緩，她已經發現，現在活躍買家越來越少了。未來房價是保持現狀還是下跌，很大一部分取決於經濟是否會衰退，以及經濟衰退到什麼程度。◇

責任編輯：文芳

title: 疫情下的3月份 多倫多房價持續攀升


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【大紀元2019年12月30日訊】文：李歐・大紀元
舊金山灣區，東灣十一月房市因進入淡季，銷售量幾乎全面下滑，但在價格方面較上個月有漲幅的城市超過一半，與灣區其它城市大致相同。

以本次刊登的東灣城市來看，紐華克（Newark）、都柏林（Dublin）、康科德（Concord）、拉法葉（Lafayette）、核桃溪（Walnut Creek）等市，在獨立房或康斗都有不同度的漲幅。紐華克獨立房的銷售中位數房價92萬8,500美元，同比去年有12.21%的雙位數漲幅；康斗同比有退步8.33%，但還是比上個月好。

都柏林的獨立房銷售中位數房價111萬345美元，同比小漲0.48%；康斗下跌4.03%。康科德的康斗銷售中位數房價36萬，同比上漲3.07%；獨立房61萬，同比也漲1.67%，不過比上個月差。

拉法葉的獨立房銷售中位數房價157萬9,000美元，同比大漲16.96%。核桃溪的康斗銷售中位數房價59萬5,000美元，同比漲9.17%；獨立房105萬2,500美元，同比漲3.69%，但比上個月少約15萬。

東灣在淡季能有如此表現，實在令人不敢小看「消極」的灣區房市，即使十一月的銷量都在下滑，但以全年度來說，2019的總銷量不算低，從以上幾個城市的銷量計算（估計加上十二月數據），今年的銷量可以說是2016年以來最好。

以下請看11/2019東灣房市，統計銷售中位數價格、庫存、待售出、售出數量等多個房市數據。

東灣房市：普萊森頓（Pleasanton）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有59棟。（10月：82）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有49棟。（10月：69）
· 11月份的中間售價高達113萬美元。（10月：116萬5,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市47天後售出。（10月：40天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的97.87%。（10月：98.57%）

東灣房市：普萊森頓（Pleasanton）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的康斗、聯排共有17棟。（10月：27）
· 11月份期間售出的康斗、聯排住宅共有6棟。（10月：11）
· 11月份的中間售價高達68萬5,000美元。（10月：73萬9,998美元）
· 康斗、聯排住房平均上市43天後售出。（10月：36天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的99.43%。（10月：98.92%）

東灣房市：紐華克（Newark）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有21棟。（10月：44）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有20棟。（10月：27）
· 11月份的中間售價高達92萬8,500美元。（10月：85萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市39天後售出。（10月：42天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的97.93%。（10月：98.00%）

東灣房市：紐華克（Newark）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的康斗、聯排共有6棟。（10月：14）
· 11月份期間售出的康斗、聯排住宅共有15棟。（10月：12）
· 11月份的中間售價高達55萬美元。（10月：53萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市46天後售出。（10月：43天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的98.47%。（10月：99.15%）

東灣房市：都柏林（Dublin）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有24棟。（10月：47）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有26棟。（10月：30）
· 11月份的中間售價高達111萬345美元。（10月：102萬2,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市28天後售出。（10月：25天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的98.39%。（10月：99.80%）

東灣房市：都柏林（Dublin）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的康斗、聯排共有25棟。（10月：33）
· 11月份期間售出的康斗、聯排住宅共有24棟。（10月：25）
· 11月份的中間售價高達70萬2,500美元。（10月：71萬美元）
· 康斗、聯排住房平均上市54天後售出。（10月：38天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的97.92%。（10月：98.97%）

東灣房市：拉法葉（Lafayette）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有27棟。（10月：42）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有16棟。（10月：27）
· 11月份的中間售價高達157萬9,000美元。（10月：150萬8,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市42天後售出。（10月：39天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的98.12%。（10月：99.20%）

東灣房市：核桃溪（Walnut Creek）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有33棟。（10月：49）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有30棟。（10月：48）
· 11月份的中間售價高達105萬2,500美元。（10月：120萬美元）
· 獨立家庭住房平均上市24天後售出。（10月：30天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的99.97%。（10月：99.77%）

東灣房市：核桃溪（Walnut Creek）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的康斗、聯排共有79棟。（10月：121）
· 11月份期間售出的康斗、聯排住宅共有75棟。（10月：78）
· 11月份的中間售價高達59萬5,000美元。（10月：59萬1,500美元）
· 康斗、聯排住房平均上市28天後售出。（10月：29天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的100.01%。（10月：101.30%）

東灣房市：康科德（Concord）獨立房市場銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的獨立房屋共有73棟。（10月：104）
· 11月份期間售出的獨立住宅共有84棟。（10月：85）
· 11月份的中間售價高達61萬美元。（10月：64萬5,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市20天後售出。（10月：25天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的100.21%。（10月：100.60%）

東灣房市：康科德（Concord）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 11月份期間新上市的康斗、聯排共有32棟。（10月：53）
· 11月份期間售出的康斗、聯排住宅共有28棟。（10月：32）
· 11月份的中間售價高達36萬750美元。（10月：34萬美元）
· 康斗、聯排住房平均上市43天後售出。（10月：32天）
· 11月份的平均售出價格為平均上市標價的100.06%。（10月：98.98%）

以上東灣房市信息由Diana Huang提供
CalBRE# 01940894
Bishop & Associates Real Estate Sales
數據來源自：BayEast Association of Realtors
電話：510-709-5158
郵箱：diana5168huang@gmail.com
網址：www.bishop-re.com

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本文刊載於舊金山12月28日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 2019東灣房市11月份最新數據（下）


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【大紀元2019年12月30日訊】文：劉大年・拉斯維加斯房地產經紀
美國人口普查局最新估計，從2017年8月到2018年7月，超過5萬名加州居民移居內華達州，這數值是10年來第二峰值。

加州在內華達州的人口增長扮演著重要角色。據估計，在過去的12個月中，10個移居至內華達州的人中就有4個來自加州。

2017與2018兩年間，總共約有128,000人從其它州遷至內華達州，另有14,000人來自國外。這些移民主要來自於德州（Texas）以及諸多的西部州，包括亞利桑那州（Arizona）、猶他州（Utah）和華盛頓州（Washington）。

內華達州的魅力很大一部分源自於它沒有州所得稅，且其主要城市的生活費用比加州低，這對加州人來說是一個非常吸引人的地方。這裡有規劃完整的社區，相似的氣候。

反倒是最新的移民統計記錄顯示，內華達州遷往加州人數量降至過去10年來的最低水準。今年約22,400內華達居民移居其它州，比2009年約減少了10,000人，是過去5年來移出最低的人數。

根據加州房地產經紀人協會的資料，洛杉磯和舊金山市等區域的房價中位數遠高於拉斯維加斯。今年10月，拉斯維加斯的獨戶住宅的房屋中位價為307,000美元，而截至今年9月，洛杉磯的房屋中位價為$663,000，舊金山市的房屋中位價更高為154萬美元。

大量人口的湧入使內華達州在2018年，被人口普查局列為全美增長最快的州，並在2017年和2016年均位居第二。根據人口普查估計，內華達州的人口目前已超過300萬人。#

資料來源：
https://www.reviewjournal.com/local/local-nevada/more-than-141000-people-moved-to-nevada-in-2018-how-many-were-from-california-1892442/

本文由劉大年房地產提供
更多資訊，請上網搜索：「劉大年房地產」
或致電：702-686-2345

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本文刊載於舊金山12月21日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 加州居民移居拉斯維加斯蔚成趨勢


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【大紀元2020年01月21日訊】編譯：艾薇・大紀元
去年世界各地的高端房市表現不佳，受到全球局勢動盪的影響，產生經濟衰退的憂慮，但所幸美股表現強勁，全球經濟並無陷入泥沼。今年高端房市的表現依然會與世界政經事件產生緊密牽動，以下根據Mansion Global，針對2020年，主要城市的豪宅房市進行了展望：本週下篇表述倫敦、悉尼和迪拜的概況。

2019一年以來，英國脫歐被推遲了3次。2019年12月的大選中保守黨獲勝，終於讓英國在某種程度上感到了政治和經濟的確定性。

去年，不確定的政治氣氛加劇了倫敦房地產市場多年的低迷。倫敦的住房低迷開始蔓延到該國其它地區，並使英國的房價增長跌至七年來的最低點。但最近的選舉結果，不太可能在2020年產生重大動盪，比如混亂的無協議脫歐或重做公投。

房地產經紀人報告稱，在12月12日投票後的幾天裡，交易活動激增，許多人預計這一趨勢將一直持續到2020年初，因為政治明確性加劇了買賣雙方的信心。尤其是外國買家，趁英鎊仍然疲軟時，利用貨幣兌換的優勢。

倫敦房地產經紀公司的董事傑米・雷德（Jamie Read）表示：至少在短期內，英國的政治穩定似乎已經解除了這場僵局。選舉後的第二天，我們的詢盤立即激增，全天都被客戶預訂，主要是國際買家趁著匯率的吸引力，立即提出要約，選擇立即採取行動。

據Mansion Global報導，在投票後的幾天裡，有一位海外買家創造了2019年度最高的公寓銷售紀錄，買家同意支付6,500萬英鎊（合8,470萬美元）在倫敦的Belgravia豪華社區購買一套頂層公寓。

買賣雙方的熱情將促進2020年倫敦住房市場的銷售和人氣，儘管房價不太可能以任何重大方式反彈。全球房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）預測，倫敦市中心黃金地段的房價2020年將上漲1%，在過去4到5年內市場經歷了20%的跌幅之後，這是一個好消息。

Heaton & Partners代理公司的創始人愛德華・希頓（Edward Heaton）說：「經過一段時間的僵局，這給買賣雙方帶來了活躍市場的真正希望。」

在悉尼疲軟的房價很快消失前，買家應利用這個機會在悉尼購置房產。該城市已經避免了像倫敦、紐約和迪拜那種持續的低迷。

悉尼的房地產市場已經開始從2018年的房價暴跌中恢復過來。業內專家一致認為，2020年房價將恢復健康增長。

穆迪分析（Moody Analytics）和澳新銀行（ANZ Bank）的金融分析師均預測，房價將在2020年從6%上漲至7%。

根據萊坊（Knight Frank）的預測，未來12個月，尤其是高端市場的房價將上漲約4%。以這個速度，該市富裕的房主會看到他們在悉尼房產的投資，優於大多數其它的主要城市，比如洛杉磯、紐約、香港和墨爾本。

萊坊全球住房研究部負責人凱特・埃弗里特艾倫（Kate Everett-Allen）表示：降低利率和有限的供應渠道正在推動人們對悉尼市場的新信心。

萊坊表示，小戶型的房子有助於推動對優質房屋需求的上升，尤其是靠近市中心位置的易於維護的房產。

2020年10月開幕的世博會，預計將吸引約2500萬名遊客前往迪拜。這是一項大型活動，最終可能有助於扭轉該市房價持續多年的下滑局面。

世博會將全球焦點放在中東金融中心，業內專家稱這將推動2020年下半年，和2021年對該城市的投資需求。這些提早進場的買家將可能以低價，在迪拜獲得更好的交易。高檔社區的房價，例如標誌性的哈利法塔（Burj Khalifa）摩天大樓市中心和人造朱美拉群島（Palm Jumeirah）上的房價，比2014年的峰值下跌了約25%至30%，之後油價暴跌減少了當地精英的收入。

2020年的購房者將繼續有多種選擇。位於迪拜的ValuStrat地產研究主管海德・圖艾瑪（Haider Tuaima）表示，自2018年以來，大量新建築大量湧入迪拜的住房市場，這意味著買家可以以折扣價購入新建公寓和別墅，並得到開發商的讓步，包括競爭性付款計畫。

圖艾瑪說，世博會的籌備和啟動將推動銷售活動，但賣家之間的競爭將繼續影響價格。2020年大部分的時間，該城市的平均房價可能會繼續下降，並在2021年達到某種程度的止跌，更或許會有所增長。

同時，迪拜的一系列政策變化為長期穩定奠定了基礎，例如，向占城市人口80%的某些外籍人士提供長期簽證；容納富裕的退休人員；提供更開放的商業環境等。

圖艾瑪說：「2020年世博會肯定會影響市場心理，並建立更多信心。我們不希望看到突然的高峰或任何瘋狂的事情。這是一個逐漸而緩慢的過程，這是一種常識性的市場。」

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本文刊載於舊金山1月18日地產版

責任編輯：李歐

countries: 香港 英國

events: 公投 選舉

things: 經濟 油價

title: 高端房市 有理由對2020樂觀看待（下）


content_text:
【大紀元2019年07月18日訊】在卡爾加里的西南區有一條著名的商業街——17大道（17 AVE SW），從市中心沿17大道西行十公裡就到了Aspen Wood社區，Aspen Springs Village坐落在社區的一角，是由知名建築商Slokker Homes承建的時尚高質量小區。

Aspen Wood社區交通方便快捷，近地鐵站，距市中心僅十幾分鐘車程。購物便利，Aspen Landing購物中心步行可至。最吸引華人朋友的是這裡名校林立，在這裡購置理想家園，不必搬遷，從小學、高中至大學，一次到位。

華人一向以重視教育而著稱於世，而居住在Aspen Springs Village小區，距離卡爾加里乃至全省極具盛名的私校韋伯學院（Webber Academy）、Rundle學院(Rundle Academy)和卡爾加里學院（Calgary Academy）都只有一射之地。公立小學Griffith Woods及中學Ernest Manning教學質量也是名列前茅，從小區步行可至。

韋伯學院和Rundle學院多年來穩居卡爾加里高中排名第一、二名。很多華人朋友不惜巨資在學校周圍購置家產。而Aspen Springs Village讓您無需花費重金就能解決後顧。Slokker Homes建造的一室一廳公寓僅20.7萬起價，兩室和三室的鎮屋具歐式設計理念，時尚奢華，同時又是人們可負擔的價位。

Aspen Springs Village是成熟社區的新項目，不同於其他新建社區，這裡基礎設施完善。出門100米就是公交車站，直接連接1.5公裡處的城市輕軌。附近的Aspen Landing購物中心是一個繁華的現代化生活中心，擁有60多個首屈一指的商店和服務設施，包括醫療中心、健身中心、餐館、銀行、等等。

無論是一個簡單快捷的購物，還是一個令人垂涎的午餐，亦或是一個奢華的待辦清單，您都可以在Aspen Landing購物中心一次性完成。待建的Springbank Hill市場更將增添您生活的便利。無需遠走，生活近在咫尺。

Aspen Springs Village小區第一階段的建設有38個公寓單元，20.7萬起價；28個兩居室鎮屋，不到30萬起價；和11個三居室鎮屋，不到50萬起價。連接自然保護區和社區步道，建築風格獨特，完全符合人們對舒適、現代生活方式的追求。

Slokker Canada West公司主席Paauw表示，建築風格秉承西海岸現代式、高窗和低維護外表設計，如同在理想的社區購買臨濱岸物業。受市場的影響，目前的房屋價格低廉，是購置物業的好時機。鎮屋項目計劃在明年春季動工，從現在開始預購，2021年春天入住，Aspen Springs是非常有吸引力的開發，增值空間大，機不可失！

Aspen Springs Village小區與自然相結合，選擇適合步行的生活方式，為輕鬆，低維護的城市生活做準備。在城市的高地，遙看落磯山，奧林匹克運動中心、電影院僅數分鐘車程，自然的閒適生活從Aspen Springs Village開始。

全新的銷售中心全天開放,
地址：110, 366 Aspen Glen Landing SW；
電話：403-667-2632或403-990-8110。
更多信息可登錄官網查詢：www.aspenspring.ca。
辦公時間：週一至週四，10:00至20:00；週五至週日，10:00至17:00。

（本文系工商報導，相關資訊由商家提供，不代表本報社觀點。）

責任編輯：趙明月

journalist: 責任編輯：趙明月

title: 原來名校就近在咫尺


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【大紀元2020年03月09日訊】文：李歐・大紀元
2020年二月份的房市數據已經出爐，從我們觀察的部分灣區房市中，可以看到，春季房市正式來臨！交易量比一月多了18.75%，銷售中位價漲了8.75%；同比交易量幾乎相同，銷售中位價有12.21%的漲幅。顯見未受到新冠狀病毒疫情的影響。（詳見表一）

在舊金山房市方面，二月份的交易量、中位價，同比或較上個月幾乎都有上揚，但仍比去年12月的熱度低。San Mateo也大約如此，只是價格幅度上揚較大，同比有將近20%的漲幅。（詳見表二，下同）

Menlo Park的量價表現與同比近似，價格也比上兩個月都好，交易量應該會慢慢回升。Palo Alto本月沒有賣出高價房產，所以拉低了交易中位價，表現不如上兩個月，同比也較低。

Mountain View從去年十二月以來價格逐步回漲，交易量從一月的12個增至23個，不過仍比十二月時少量，另外同比漲價達12.27%。Cupertino表現不俗，這個月有較多的交易落在偏高的價位，導致中位價一舉來到232萬，量價均比前兩個月好，同比表現也更好。

Sunnyvale一月時僅剩19個交易，二月增至30個，同比來說數量都差不多，但一月時價格較低，現在也漲回來了。San Jose交易量與上個月相同，同比短少8個，比去年十二月更少，價格漲幅力道也較小。

Fremont本月表現好過同比不少，去年同期價格僅97.3萬，現在漲幅16.96%，交易量雖仍偏少，但已經開始反彈。Newark二月價格突破百萬，來到106萬，均比過去幾個月都高出很多，去年十一月曾有93.6萬，十二月僅有70萬，但二月交易量則仍是偏低。

綜上幾個灣區房市，可明顯看到市場正在升溫，尤其價格方面的漲幅較為明顯，多數比前兩個月還高，也高出同比。交易量增幅力道雖然沒那麼強勁，但同比幾乎一致。此前我們曾擔憂新冠疫情影響房市，目前看到二月並無受到干擾，不過隨著美國確診病例急增，灣區有學校因此關閉，停辦大型活動等防疫舉措，是否進一步影響到房市，有待繼續觀察。#

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本文刊載於舊金山3月7日地產版

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title: 春季房市降臨 量價反彈力道大


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【大紀元2020年02月29日訊】（大紀元記者陳霆綜合報導）在過去的10年裡，人們逐漸發現了內向者的優勢。如今席捲各個領域的「安靜革命」（Quiet Revolution）正吹向室內設計。專家們預測，未來的室內設計將會更加重視內向者的需求，著重讓人沈澱、恢復心理能量的「安靜空間」。

因為外向者健談、喜歡社交，容易吸引到更多關注。長久以來，人們認為外向者的比例高，內向者是「沈默內斂的少數」。近年來研究者們發現，世界人口中30%～50%的人是內向者，這些內向者甚至會模仿外向者，而忽略自己的特質與需求。

事實上，古典力學的奠基者牛頓、股神華倫·巴菲特、Facebook創始人馬克·祖克柏，以及知名女演員艾瑪‧華森等，他們都是著名的內向者。內向者們不僅有擅於分析、懂得傾聽的優點，性格也較為獨立、專注、有創造力。然而，他們和外向者不同，需要透過獨處來「充電」，以恢復社交時耗費的心理能量。因此，內向者應該擁有更適合他們的辦公室與居家空間。

追求簡約單純的設計風格

適合內向者的室內設計，必須保持簡約單純的設計風格。對內向者來說，他們不喜歡環境中有過多的刺激，強烈的色彩、大膽的色塊、繽紛的主題，對他們來說可能過於「吵鬧」。環境中多餘的雜物，也可能讓他們無法放鬆。

對內向者來說，極簡風格的家居環境，意味著所有物品都井然有序，就像他們追求的內心世界。他們嚮往簡單周全的生活，並希望環境能讓他們更加專心。因此，必須記得對內向者來說，適合的設計理念為「少即是多」。

喜歡中性色和冷色系

內向者喜歡屋裡有著安靜平和的感受，這點也會展現在室內裝潢的品味上。如果要為內向者選擇居家設計的色調，建議使用明亮的中性色，將有助於營造平衡、安寧的環境。

如果是一個喜歡色彩的內向者，選擇冷色系會比較容易成功。依照色彩心理學的角度，藍色、綠色比暖色系更具有舒緩的效果，可讓人內心平靜、思慮清晰。對他們來說，不需要複雜的牆飾，他們喜歡大片乾淨的空間，讓視覺可以休息。同樣的，在使用壁紙或圖案時，也要格外注意色彩搭配與花色選擇，以避免過多的「視覺噪音」。

逐步進行空間改造

內向者喜歡做周延的計畫，他們習慣權衡所有選擇和想法後，再下出最終的判斷。精神分析博士瑪蒂．蘭妮（MartiLaney）在她的書《發掘內向孩子的優勢》（The Hidden Gifts of the Introverted Child）中提到，內向者的專注、反思和規劃能力都比外向者高一些。儘管外界紛擾，內向者仍能冷靜地看待事情。

因此，在規劃室內空間時，內向者不會衝動地做出決定，他們喜歡珍惜整個過程，並在考慮前釐清所有的環節。當然，這麼做會讓整個設計過程變得很慢，甚至花上幾年的時間都有可能。因此，建議內向者可以用分區域逐步改造的做法，來規劃自己的空間。例如一次只改造一間臥房，或者客廳的一個角落，在逐步改造的過程中，也可以讓內向者練習並嘗試自己的空間選擇。

當然，如果要設計的是整間空屋，那就無法採用逐步改造的做法。在這種情況下，建議內向者可以先裝修空間中的重點區域，多留下一些空白，讓自己能在居住的過程中慢慢填補。如果你要找專業的設計師合作，也得先確保對方能理解你的想法，最好的方式就是找一位內向者當你的設計師！

營造舒適的空間

舒適且令人放鬆的空間，對內向者而言至關重要。身為一個內向者，需要很多時間獨處充電。因此，在選擇居家裝飾時，應優先考量一些鬆軟柔和的材質，例如抱枕、抱毯、桌巾和掛毯。另外，許多內向者非常喜歡看書報雜誌，可以規劃大型書櫃、書架和雜誌的收納空間。

當然，並不是所有的內向者都對「舒適」有著相同定義！比如，有些人可能喜歡空間中有足夠的窗戶，他們可以透過窗戶欣賞景致和透氣。但對其他人而言，過多窗戶反而容易覺得不夠安全和靜謐。建議內向者可以多觀察自己，找出自己的舒適感來源，並將這些舒適的元素添加到自己的空間裡。

隔出私人空間

對於獨自居住的內向者來說，確立好公私領域很重要，因為獨自居住雖代表所有的空間都是自己的，但總是會遇到家人朋友來訪，甚至要居住幾日的情況。因此，在設計空間時，就要明確分出會客地點、客房和自己的私人空間。即使你居住在空間很小的公寓，也可以利用掛簾、書架等方式，區隔出不同的區域。

對於與家人或者室友同住的內向者而言，可以利用一些小巧思，區隔出自己的私人領域，例如在客廳的角落或者窗戶前，擺放簡單的桌椅，作為內向者的思考空間。如果空間夠大，可以規劃書房或者放鬆房間，裡面擺放自己喜歡的設備，例如書桌、工作桌、音響設備和CD架等。也可以根據自己的興趣規劃收納櫃，放置繪畫工具、攝影器材、編織材料等。

防範噪音問題

部份內向者對聲音比較敏感，因此，不管是購屋或者租屋，房子的位置應與喧鬧的區域保持距離。在裝潢和設計空間時，也需事先考慮隔音問題。門和窗戶應盡量選擇隔音材質，鋪上地毯或貼上隔音棉，讓房子整體空間更吸音。購買各類電器時，也應該優先考慮附有靜音功能的電器。

適合內向者的辦公空間

在現代的企業管理中，對員工的「隱性信任」（implicit trust）相當重要，代表了更深層的企業文化。在能夠保證工作效率，確實完成目標，與團隊順利協調溝通的前提之下，許多公司願意給予員工更多的信任。因此，員工的工作地點與上下班時間，都擁有更高的彈性。

在這個背景下，有越來越多雇主願意依據員工的獨特性，來決定辦公室的設計風格。室內設計師們相信，未來的辦公室將同時考量外向者與內向者的需求，增加員工們在工作時的隱私，打造辦公室內的安靜空間，讓內向的人有地方喘息，以提高企業的工作效能。

HGA的室內設計部門主管兼副總裁，梅麗莎·佩西（Melissa Pesci）在《interiors + sources》上曾撰文指出，設計師的目標是提供多元的選擇，以提高每個人的工作效率，打造一個公平的工作環境。

每位內向者都是不同的，沒有一種設計能滿足所有內向者。所幸當今大多數的員工，都可以使用筆記型電腦，在辦公室中四處移動。只要提供足夠的安靜空間，讓內向者（或偶而想要靜一靜的外向者）可以在忙碌的時候遠離辦公室的喧囂，就能讓這些員工更專注。

1. 增加安靜工作區

不論是外向者或內向者，在嘈雜的環境裡，工作效能都會下降。只是對內向者而言，吵鬧的環境更容易讓他們身心俱疲。最簡單的辦法是，將辦公室的角落區域設為「專注空間」，讓想要安靜工作的員工來使用。也可以增設一些隔音良好的小隔間，利用預約系統讓大家來預約。

此外，善用可以伸縮的隔板或屏風，也可以增加視覺的隱密性，讓內向者可以專心工作。

2. 增設小會議空間

會議室裡活躍的腦力激盪，對外向者來說很自在。但對某些內向者來說，卻是一個焦慮源。內向者通常習慣進行一對一討論，並且喜歡在有隱私的環境下溝通。因此，建議可以設立小型會議室，或是增設有高椅背的沙發區，提供給內向者使用。內向者偶爾為了躲避辦公室的喧鬧，會到樓梯或走廊上度過一段僻靜的時光。考慮裝飾這些區域，成為內向者們充電、討論的角落。

另外，也可以考慮開放以文字或書面的方式，來交換意見，對一些內向者而言，用文字可以將想法講得更清楚深入。

3. 考慮使用共享辦公桌（hot desking）

現在的工作，大多可使用筆記型電腦來完成，可考慮不指定固定座位，使用共享辦公桌（hot desking）。配合劃分工作區域，合理分配收納空間，內向者就可以自由使用最安靜的角落。◇

責任編輯：茉莉

journalist: 3. 考慮使用共享辦公桌（hot desking）

title: 「安靜空間」需求日增 辦公與居家設計重簡約


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【大紀元2020年01月14日訊】編譯：艾薇・大紀元
對全球經濟放緩，中美貿易戰的日益增溫，美伊戰火一度燃起，許多不確定性從去年夏天至今，加劇了對經濟衰退的擔憂，不過美股在2019年仍是強勁成長，對於全球豪華房地產中心來說，這是令人鼓舞的消息。特別在世界超級豪宅市場，市場的表現與全球經濟增長緊密相關。

瑞銀全球財富管理公司的策略師托馬斯・韋拉古斯（Thomas Veraguth）認為，豪華房產價格與經濟增長之間有著良好的聯繫。共識是我們不會陷入衰退，甚至會在這個週期中有所好轉。因此，有理由感到樂觀。

2008年到2018年的十年間，從金融危機到復甦，全球主要經濟事件導致了大多數豪華房產市場下跌和上漲同步發生。

但是，從洛杉磯到迪拜等世界主要城市的豪宅價格走勢，卻越來越難以預測。這是因為本地經濟條件和國內政策（從庫存到稅率的變化）的複雜變化因素，加上國際環境的快速變遷，從而牽動房產價格的漲跌和供需。

以下根據Mansion Global，針對2020年，全球7個主要城市的豪宅房市進行了展望：

整個灣區豪宅市場的某些區域，因為過度建設將在2020年為精明的買家提供機會。

2019年，舊金山迎來了一個強勁的金流，從Uber到CrowdStrike一系列的巨型公司上市，數十億美元的資金流入這座城市，包括高端房地產。Compass首席經濟學家帕特里克・卡萊爾（Patrick Carlisle）表示，這些財富的注入可能會在2020年逐漸消失，使這座城市擁有的豪華公寓數量超出了買家能夠輕易吸收的數量。

卡萊爾說，舊金山市場中最薄弱的部分是超豪華房產。超豪華房產保守地被定義為300萬美元以上的公寓。華麗公寓的庫存數量不斷增加，但購買者還不多。目前，每個買家有大約10到20個公寓清單。兩年前不是這樣的情況。

這可能會給開發商施加壓力，要求他們調整價格或提供其它形式的優惠。當然，這也會給富有的公寓購買者帶來更多選擇。

除了超豪華房產市場外，只要美國經濟不陷入衰退，北加州這座城市的房價就可能會出現穩定但不顯著的增長。

卡萊爾說：房產價格將保持相對穩定，需求將保持不變。前提是股市不崩盤，貿易戰不升級。然而這些是無法預測的。

紐約房地產專業人士認為，與2019年相比，紐約高端房市銷售商的情緒不會比現在更糟。

近兩年來，該城市的住房市場已經受到了幾種不同經濟力量的影響，包括過多的豪華公寓建築，和2018年的聯邦稅制改革。稅改減少了關鍵的稅收減免，像紐約這樣的昂貴和高稅率的城市，受到的衝擊最大。紐約的居民還沒有消化之前的問題，州政府又對高端住房實施新政策，即提高200萬美元以上房屋的財產轉讓稅。

總部位於紐約的CORE Real Estate首席執行官肖恩・奧舍（Shaun Osher）說：現在他正以「保守的樂觀態度」展望2020年。

專家稱，隨著買賣雙方繼續適應各種稅收變化，豪宅價格可能會持平或略有下降，但有理由相信交易量會上升。富裕的購房者發現豪宅的租金不斷上漲，而賣方則更具有議價能力。奧舍說：我們已經看到在市場上待了兩年的買家重新進入了市場。

不過，新豪華公寓開發的過多，導致供過於求。因此，2020年高端房產的價格可能進一步下跌。

自2019年7月1日以來，大筆交易受到了特別的打擊。2500萬美元或以上的房產需繳納4.55%的轉讓稅，也就是1百多萬的稅金。這給高端房屋的銷售蒙上了陰影，會繼續阻擋富裕的買家。

Elegran房地產公司首席執行官邁克爾・羅西（Michael Rossi）表示，儘管近幾週主要股指創下了新紀錄，但美中貿易協定的持續不確定性以及大選，可能會抑制曼哈頓超高端房產的銷售。

羅西在評論中說：在與中國的貿易戰結束之前，預計500萬至1千萬美元的房產市場不會很快恢復。相信2020年將是買家的市場，為精明的買家提供了更多機會，以較低的轉售價和新的建築價格進入紐約市的住宅市場。

即使洛杉磯豪宅房市有過一年中六筆超過8千萬美元的房產交易記錄，2019年也證明了該地區的過度發展和過高的定價。

近年來，當地經濟震撼人心，令人羨慕的氣候以及豪宅的蔓延，使洛杉磯成為了轟動一時的房屋銷售中心。這些一次性的大交易將會繼續，目前有8套待售房屋的價格超過8千萬美元。然而，越來越多的議價和豪宅供應的增加將是2020年的趨勢。

一位獨立的高端住宅經紀人，本・巴卡爾（Ben Bacal）說：市場上有很多高昂的房產待售。目前有近兩百套價格在1千萬至3千萬美元之間的豪宅。這是一個很大的數目，是三年的庫存量。

當涉及到房屋的土地、地理位置和視野等因素時，富裕的購房者更能識別能顯示身分的房產。高端住宅的多樣性，還為買家提供了許多現代玻璃外觀規格的房屋。

道格拉斯埃利曼（Douglas Elliman）西部地區經紀公司首席執行官史蒂芬・科特勒（Stephen Kotler）說：這裡有很多投機活動。3年前，當價格很高時，建築商就購買了土地或房產。結果，去年在某些情況下，開發商設定了不切實際的價格，然後買賣雙方不得不討價還價。

科特勒先生舉出了極端例子中的一個：2019年10月在Bel-Air出售了一套富麗堂皇的房產，該房屋有以路易威登為主題的保齡球館和直升機停機坪，售價為9,400萬美元。但此房產最初的要價為2.5億美元。

即使2020年豪宅的價格持平，但對洛杉磯房屋的需求會保持強勁。科特勒說：「目前洛杉磯人氣旺，很受歡迎。」

邁阿密，佛羅里達州的二級濱水城市，到其北部和西部的激烈競爭，這一趨勢可能會持續到2020年。因為來自外州的大量購買者，將目光投向了更廣闊的有價值的房產，以及選擇不同的生活方式。

2017年底通過的聯邦稅制改革，加速了美國人向佛羅里達州的遷移。那裡的低稅率和溫暖的氣候吸引了想要保留財富的嬰兒潮一代和富裕人士。

根據道格拉斯埃利曼（Douglas Elliman）和米勒塞繆爾（Miller Samuel）的最新聯合報告，收入人群的大量湧入，推動了諸如聖彼得堡（Petersburg）等價格較低的墨西哥灣沿岸（Gulf Coast）社區的繁榮，並加劇了木星島（Jupiter Island）和東海岸棕櫚灘（Palm Beach）周圍的活動。

總部位於邁阿密的Compass Florida經紀人馬德琳・羅曼內洛（Madeleine Romanello）說：在整個沿海地區，所有這些市場都不只是昏昏欲睡的小鎮。我們有更多的競爭，如同我現在正和另外兩個買家在競價。

在過去3年的大部分時間裡，邁阿密豪宅房市價格一直動盪或停滯不前，大量的庫存使真正的購房者沒有緊迫感，這繼續阻擋潛在的購房者。

羅曼內洛女士說：過去兩三年來，我們在如此眾多的細分市場中，有些定價過高，這令人感到困惑。特別是對於外地買家來說，到底什麼是真正的價值？購買者只想要價格合理的房屋。

很多信號表明，邁阿密的高端房產價格最終將在2020年或2021年之前發生轉折。其中一個原因是，買家最終將吸收一波新公寓開發浪潮，這些浪潮抑制了該市多年來的房產價格。同時，對逃離紐約市和康涅狄格州的格林威治等高稅收中心的金融服務公司群，這座城市尤其有吸引力。

總之，這些趨勢意味著在未來幾個月內對富裕的買家更有利，他們具有更多的議價優勢。#（待續）

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本文刊載於舊金山1月11日地產版

責任編輯：李歐

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title: 高端房市 有理由對2020樂觀看待（上）


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【大紀元2020年02月03日訊】文：李歐・大紀元
2019年十二月的東灣房市，銷售量、上市量、庫存從十一月以來進一步下滑，幾乎沒有一個城市例外。從Berkeley、Oakland、Livermore、San Ramon到San Leandro和Fremont，可以看到銷量、待售中曲線都是溜滑梯。不過有一跌就一升，部分反映出量少價漲的趨勢。在接下來的年初房市中，庫存量會是一個決定價位的重點。（詳細東灣房市數據請看這裡）

Berkeley房市（獨立房，以下皆同），去年十月有最高的銷售中位價145萬，但十一月直接跌了二十多萬，十二月又回漲約六萬，不過上市天數拉長到31天。庫存只剩下一年來最少的0.4個月供給量，上市量也降到一年最低的13個，銷量僅比去年一、二月高，不過預測2020年的年初，應該會再度減少。在Berkeley，賣方還是比較佔優勢。2019年Berkeley房市共售出637套房，是2015年以來最高。

Oakland房市從數據看，十二月應該有售出超高價位房產，導致銷售平均價格暴漲到303萬，正常水平約在一百萬左右，而且銷售價比上市價也大幅提高比例到339.91%，可見有高出上市價許多的交易出現。銷量方面仍維持在兩百多個，算是很火熱的冬季市場，前年同期只有151個。在上市量持續下滑的情況，買家仍會面臨多方競價。2019年Oakland共售出2622套房，比2016、2015年稍低。

Livermore的銷量有些微下滑，價格小幅上漲兩萬多，雖然上市量、庫存都不多，但是市場熱度明顯比Berkeley、Oakland來得低溫，銷售價比上市價還在下跌。從去年八月後，市場價格在波動中呈現下滑趨勢，這時候買方會佔有更好的優勢。2019年Livermore共售出981套房，是2015年以來最低，最多是2015年的1092套。

San Ramon十二月上市天數拉長到48天，銷售價比上市價也下滑，但銷量好過上個月，上市量與庫存均減少。San Ramon的中位價曲線比較有趣，從九月跌到谷底後，已經連漲三個月，十二月已經接近前年同期價位，接下來可能會有些許下滑，但面對庫存減少，冬季以來的需求不算過低，所以買家也要謹慎行動。2019年San Ramon共售出677套房，是2015年以來次低，最多是2015年的781套。

San Leandro是灣區較平價的城市，但搶房熱度也不低，去年的銷售價比上市價都維持在102%附近，連冬季上市天數也沒放緩。在目前上市量下滑，庫存超低的情況，今年一、二月的價格很有機會再度爬升。2019年San Leandro共售出531套房，是2015年以來最低，最多是2015年的702套。

Fremont從去年四月中位價到達123萬後就呈現下滑走勢，十二月的上市量與庫存都來到谷底，但銷量卻突破雙位數，中位價、銷售價比上市價都略有上調。如果接下來上市量沒有跟上來，價位肯定只能上漲了，除非需求量更低。2019年Fremont共售出1339套房，是2015年以來次低，最多仍是2015年的1881套。#

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本文刊載於舊金山1月25日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 2019十二月東灣房市 庫存量成未來漲跌關鍵


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【大紀元2020年02月13日】（大紀元記者李平多倫多報導）RE/MAX最新調查顯示，51%加拿大人未來5年有買房打算，遠遠高出1年前36%的比例。然而，如今加國國內主要城市，尤其是多倫多和溫哥華甚至其周邊城市，房價太高普通人根本負擔不起，怎麼辦？Remax網站最新文章提供以下幾點建議，幫助大家實現買房夢！

房價不斷飆升下，房市2大趨勢日益明顯。一是公寓會越建越多，二是人口流動模式變化。相比獨立屋，公寓設計緊湊，面積小，價格更便宜，雖有管理費，但與享有同類服務的獨立屋比，成本更低。此外，多數公寓位於交通中心地帶，多數無需買車出行也很方便。

嫌公寓面積太小，可考慮到郊區或周邊小城鎮買獨立屋。如此一來，弊端是上下班、探親訪友、購物和日常出門辦事不方便，須長時間開車。好處是房子更大，有前庭後院，有些還有游泳池，平日路上多耽擱點時間，也還值得。

買房前，看看自己到底能籌到多少首付。以前存過註冊退休儲蓄帳戶（RRSP）的人士首次買房，政府允許最多可提取3.5萬元用於買房首付。如果與人合買房，兩人的RRSP取款相加，就是7萬。但要注意，提取RRSP首次買房的人士，從次年起，必須將提取的RRSP在15年內逐年存回，否則會徵收個稅。

另一個存錢攢首付的辦法，是每月領取工資後，儘量多存錢，將錢存入註冊免稅儲蓄帳戶（TFSA）等高利息帳戶或其他中低風險投資帳戶中。至於到底能存多少錢，完全取決於個人收入水平、日常開支、債務和生活方式等。其中，有些支出沒法控制，但有些可自行控制。

攢錢需要時間，假以時日，加上買房決心和計劃，買房也能指日可待。

首付仍不夠，可利用聯邦首次買房補助（FTHBI）。根據首次買房補助計劃，買二手房政府補助房價5%，新房政府補助房價5～10%。這筆錢相當於政府的無息貸款，不要求必須償還，也可隨時償還無罰息。買房25年後或今後業主賣房時（以先到者為準），還款比例隨房價比例起伏，即房價漲，還款也漲，房價跌，還款也跌。

不想與政府共享房屋產權的，可考慮與人合夥買房，畢竟人多力量大，兩人錢湊一起，首付越多，貸款能力也越大。與親人或朋友合夥買房，還可分擔房屋地稅、水電和維修等持有成本壓力。合夥買房的各方，成本分攤，好處自然也共享。

合夥買房的，一定要找經驗豐富的地產律師處理這類交易。記住，合夥買房是一種具有法律約束力、雙方必須履行各自義務的契約。◇

責任編輯：文芳

title: 房價太高 想買房怎麼辦？


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【大紀元2020年03月24日訊】（大紀元記者李平多倫多報導）中共病毒（武漢肺炎）在全球迅速延燒，全球經濟日益面臨重大危機。作為加拿大經濟主要支撐的房地產業，在目前看來受影響和衝擊不大。

據globenewswire網站報導，多倫多地區地產局（TRREB）數據顯示，今年2月，多倫多房屋交易量同比飆升45%，房價同比飆漲價16.7%。業內人士認為，多市房屋銷量和價格齊齊飆升，主要因房屋供應緊張導致，而房屋供應緊張是因按揭壓力測試導致。

為增加房屋供應，渥京於2月18日修訂按揭壓力測試。但緊接著因疫情影響，央行於本月4日減息至1.25%。與此同時，中國因疫情嚴重原油需求暴跌，加上一些石油生產國加大石油產量火上加油，導致國際油價暴跌。

與此同時，央行為刺激經濟於本月13日再次減息至0.75%，最後拖累加元兌美元匯率下跌。如此一來，大量海外資本湧入加拿大房市，國內買家也趁利率下降大好時機大量投資地產。

世衛組織（WHO）宣布病毒全球大流行後，加拿大政府也隨之採取相應措施應對日益蔓延的疫情，如鼓勵人們保持社交距離和儘量不出門，希望通過這些措施能減緩疫情波峰。

這種大經濟環境下，房屋需求肯定會跌至基本需求水平，買家會為自身安全考慮，儘量不出門。賣家則希望儘快賣掉房子，以躲過可能出現的經濟衰退，儘量將房子賣個好價錢。

年初多個買家抬價哄搶房子之火爆現象是否會因疫情瞬間消逝，房價是否會因疫情恢復正常漲幅，這一切都有待拭目以待。

責任編輯：文芳

countries: 加拿大 中國

title: 瘟疫爆發對多倫多房市的沖擊有多大？


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【大紀元2019年12月29日訊】提供：Juliana Lee Team・灣區房地產經紀
十一月在舊金山舉行的Proptech CEO峰會上，關於住宅房地產的變化和創新的各個方面都沒有被忽視。

「在過去的一年半中，我們看到進入住宅房地產領域的初創公司數量急劇增加，他們正改變和創造著這個如恐龍般龐大的世界上最大的資產領域。」這是專注於房地產市場研究和投資的，Zelman＆Associates公司的首席執行官Ivy Zelman，在峰會上發表講話之前，對姊妹出版物《舊金山商業時報》所表達的觀點。

這次峰會是由兩名風險投資專家主持，他們都是Trulia的前高管，現在在NFX和Sapphire Ventures公司工作。「消費者的阻力很大。初創公司正尋求在各個方面改善消費者的體驗。」

以下是Zelman認為的房地產領域正在經歷的3個變化：

Zelman認為充滿希望的領域之一是，房地產初創公司專注於創造人們可以共同居住的地方。

「共同居住很合理。我喜歡更靈活，負擔得起的租房，」Zelman說。「我真的很喜歡共同居住的空間，特別是在人口稠密的城市市場。」

開發商已經開始開發面積小的公寓，這些公寓擁有自己的臥室和浴室，並具有共享的公共空間。他們還提供便利設施和服務，甚至為您安排室友。

「這很有意義，它不僅比自己租公寓便宜，而且很可能更現代、更安全。」Zelman以Ollie.co公司，作為她正在觀察的出租共同居住房屋的初創公司為例。她觀察的其它初創公司還包括為旅客提供套房，總部在舊金山的Lyric公司，和允許租戶出租房間，總部在亞特蘭大的PadSplit公司。

近期，Zelman的公司創建了一種新業務，為房地產科技初創公司提供投資銀行服務。

Zelman說：「由於傳統的房地產經營者和市場，正受到技術創新和房地產風險投資浪潮的影響，房地產行業正處於劇變之中。」

住宅房地產的另一個新趨勢是——嬰兒潮一代出售房屋並成為租房者。

Zelman說：「對於富裕的嬰兒潮一代來說，這個趨勢是真實的，但這只是市場的一小部分。」他補充說，有更多富裕的嬰兒潮一代可以出售房屋，搬入城市並租房住。

他補充說，但是更多嬰兒潮出生的人住在他們長期擁有的房屋中。尤其是那些多年來進行了再融資的住戶，他們的貸款利率很低。

其他人看到的趨勢是嬰兒潮一代正加速成為租房者。經濟學家兼預測家Harry Dent上個月對客戶說：「現在，嬰兒潮出生的人中，尤其是60歲以上的嬰兒潮人都在租房。」，「這種趨勢在接下來的15年中會變得更加明顯。」

Dent援引RentCafe的數據說，超過60歲的租戶數量將從2017年的940萬增加到2035年的1,860萬，幾乎翻了一番。長期人口統計學家不會感到驚訝的是，在未來十年中，這種增長將發生在德州的主要城市，因為德州的生活成本相對較低，而且個人無需繳納州所得稅。

許多嬰兒潮一代將繼續留在自己的家中，但是嬰兒潮一代成為租房者的動力來自於承諾改善退休的強大經濟前景。嬰兒潮一代中許多人不再享受傳統的養老金計畫，可以出售自己的房屋，將現金和租金存入銀行，而無需承擔抵押貸款和房屋市場不景氣的風險。聯邦稅法曾經是對擁有房屋的一種強有力的激勵措施，但隨著標準扣除額的提高，如今稅法對於買房，還是租房的選擇越來越中立了，從而促使更少的納稅人使用分項扣除，包括貸款的利息。

「租房住為人們提供了房屋所有權所沒有的自由。您可以更頻繁地搬家，了解新地方並嘗試新事物。」Dent說：「那些負擔得起的設施或社區功能提高了您的生活質量。」

Dent說：「預計房屋市場將發生重大變化，隨著大量的嬰兒潮人將自己帶離了房地產市場，高檔公寓樓的成本，尤其是McMansions郊區的價格將暴跌。」

隨著這些嬰兒潮一代可能搬出原來的房子，Zelman還看到了翻修和轉賣房屋的人，以及為其提供資金的貸方的巨大商機。

「在美國的大問題也是大機遇。我們有老年住宅。這不是千禧一代想要的。很抱歉冒犯千禧一代，但這是一群喜歡『別人為我做』，而不是自己動手做的人群，」Zelman說。「我們需要大規模翻建房屋。我們沒有足夠的翻建房。需要的是智能家居，開放式平面圖，而不是像當今許多住房子那樣的方盒子。我們需要翻建較舊的房屋。這對於轉賣房屋和出借房屋貸款方來說會是一個重大商機。」 Zelman說。

總部位於舊金山的LendingHome是一家抓住機遇的初創公司。LendingHome曾經雄心勃勃地要使大多數美國人更容易獲得抵押貸款。後來這家金融科技公司意識到，應該把重心放在貸款市場的一個角落，就是那些購買舊房，進行翻修，然後出售房屋的人。

翻修轉賣的借款人常常被大的貸方忽略，因此他們的貸款通常要被收取高額費用和高利率。LendingHome平均收取9%至10%的費用。該公司可以在華爾街以4%的利率借款，為其很大一部分貸款提供資金。

LendingHome的聯合創始人兼首席執行官Matt Humphrey最近對《商業時報》表示：「在這之間的商業運行狀況良好，這是非常非常健康的業務。」◇

本文由灣區房地產經紀Juliana Lee Team提供
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本文刊載於舊金山12月21日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 美國房市正臨3項變化 嬰兒潮一代影響重大


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【大紀元2020年02月23日訊】（大紀元記者陳霆編譯報導）到了春暖花開的時節，在家裡擺上幾盆綠意盎然的盆栽，除了可以讓屋裡充滿大自然的生機，也可以淨化空氣、放鬆心情。如果布置得當，這些造型美麗的室內植物，更是家中一道美麗的景緻。然而，許多園藝新手將盆栽抱回家一、兩個月後，原本健康的盆栽們卻漸顯病態，不像在園藝店裡那樣清新可愛。

其實室內植物健康不良，往往是澆水不當。「陽光、空氣、水」是植物生存不可或缺的三個要素，照顧室內植物時，只要選擇光照合宜、通風良好的場所，就能滿足前兩大要素。然而，澆水確實需要技巧，以及相應的園藝知識。

俗話說「澆水三年功」，澆水過多是許多園藝新手常犯的錯誤，也是大多數室內植物死亡的原因。以下分享室內植物澆水的技巧，希望你家中的植物，也能長保美麗健康。

了解你的植物

有的植物喜旱，有的植物喜濕，兩者需水量差了不只一倍。因此，要照料好室內植物，首先要了解家中植物的種類。

喜旱的植物又稱作旱生植物，如仙人掌（Cactus）、蘆薈（Aloes）、生石花（Lithops）、虎尾蘭（Snake Plant）、金錢樹（Zeezee Plant）等。它們大多生長在缺水和強光的環境中，植株較為粗壯矮小，葉片也會發展出防止水分散失的結構，根系則深入土層，或者形成了儲水的器官。這些植物都不需要頻繁澆水，澆水過多反而容易引來害蟲或爛根，大體而言，在生長季時兩週澆一次，休眠期時一個月澆一次即可。

喜濕的濕生植物，大多生長於濕潤的土壤中。在自然界中分佈於溪流兩岸、河灘、溼地或山中谷地裡。常見的喜濕室內植物，如：銅錢草（Hydrocotyle verticillata）、黃金葛（Pothos）、水仙花（Daffodil）、龜背竹（Monstera）、馬蹄蓮（Calla Lily）、鐵線蕨（Maidenhair Fern）等。這些植物在生長季時，每2～3天左右可以澆一次水。冬季休眠期則應減少澆水，大約一到兩週澆一次水，保持土壤微濕即可。

如果你是園藝新手，或是剛買了一盆全新的盆栽，記得向店家詢問澆水的頻率與要點，以及植物的生長期與休眠期，記錄在你的「 園藝筆記本」上。這樣一來，才不會因為買了許多盆栽後，忘記植物們適合的澆水頻率。

事實上，影響澆水頻率的因素很多，除了植物種類，還有氣溫、環境溼度、花盆大小、介質保水性等等。因此，瞭解植物的特性後，還要學會如何檢查土壤。

固定時間檢查土壤

檢查土壤是決定要不要澆水最準確的方式，建議你至少每週檢查一次土壤，時日一長，相信你對各種植物的澆水頻率，會十分有心得。有以下幾種做法：

1. 使用小木筷：你可以準備一些小木筷（或竹籤），將它們輕輕插進盆土的邊緣，往下大約一英吋的深度。10分鐘後取出來，如果木筷感覺是濕潤的，那代表土壤還很濕潤，如木筷感覺很乾燥，那代表土壤比較乾燥。如果沒有木筷，你也可以將手指伸進盆土邊緣，親自用手感受土壤的濕度。

2. 土壤分析檢測儀：如果你是園藝愛好者，也可以添購一台土壤分析檢測儀。檢測儀通常可以告訴我們土壤的濕度、酸鹼度、溫度，以及該地點的光照強度。了解土壤的溫濕度與酸鹼值，將可以更有效的改善土質，並確定澆水的時間。一個簡單好用的土壤分析檢測儀在網路上購買大約只需10～20美金，可說是居家園藝的好幫手。

3. 秤重：秤重也是感受盆土濕度的好辦法。你可以用手掂量一下，如果感覺盆栽很沉，大概就是裡面含水量很高，如果感覺輕了，大概就是土壤已經乾了。如果希望更準確，可以準備一個專用的電子秤，在盆栽澆透水以後，先量一量土壤潮濕時的重量。等到土壤乾了以後再量一次，就可以建立一個比較準確的基準。另外當土壤乾燥時，體積會微微收縮，如果看到盆土與花盆間有明顯的縫隙，也代表土壤已經乾了。

幫植物澆水時要用什麼水？

幫植物澆水時，建議你要思考一下，你用的水真的適合植物嗎？以水溫來說，在寒冷的天氣裡，當你自己都無法用水龍頭流出來的水洗澡時，家中的植物其實有著一樣的困擾！水溫太低的水會讓植物的根部受損，而對某些熱帶植物來說，澆水的水溫更得特別注意，畢竟這類植物喜歡的是溫暖的氣候。

建議你在每次澆水結束後，就重新將澆花器裝滿水，這樣一來，等到你下次需要澆水時，就有一盆溫度適中的水。而且，如果你使用的是自來水，這個放置水的過程也可以讓自來水脫氯（dechlorinate）。

如果你沒有住在空氣污染太嚴重的地區，使用雨水來澆淋植物會是一個很好的方式，雨水可說是植栽最喜歡的水。另外，井水通常也很適合一般植物，但因為井水來源於地下水，水質偏鹼性，不適合喜歡酸性的植物。

一天中適合澆水的時間

在正確的時間澆水，對盆栽的生長非常重要。適當的澆水時間，跟當地的日光長短與氣候也密切相關。

如果是在氣候偏冷的寒帶地區，就必須在早晨時澆水，因為隨著一天中氣溫逐漸升高，葉面上的水也就更容易蒸發掉。如果是在晚上澆水，葉面上的水無法蒸發，容易造成葉片潮濕，進而引來真菌或者讓植栽得病。

然而，如果是在氣候溫暖的亞熱帶或熱帶地區，適合澆水的時段會有兩個，早上10點以前和下午3點到5點（此時間僅供參考，實際時間需視當地情況而調整）。

另外，盡可能不要在正中午的時間澆水，因為此時植物的蒸散作用最強盛，有可能根部尚未吸飽水份，葉面就已經把水分都蒸散光了，造成澆水的效率很低。當然，如果你發現植物缺水已經很嚴重了，那不管是否在正午時間，都還是要馬上澆水。可以將盆栽移到太陽沒有直射的陰影處，再澆大量的水，一定要確保根部吸水足夠。

如果當天有下雨，我們很容易認為露養的室外植物們，已經「喝夠水」了，因此而忽略了澆水工作。其實，如果只是下一場陣雨，枝葉較為茂密的植物很可能沒有吸收到足夠的水分，因為茂盛的葉子阻擋了雨滴，使得土壤不夠濕潤。建議各位下雨過後，還是要用手確實檢查盆栽，才能確定是否需要澆水。

澆水的幾種方法

大部分植物，最好依據「多量少餐」的方式來澆水。因為植物的根系並不在土壤表層，如果澆水時只噴濕了表面卻沒有澆透土壤，即使天天澆水，植物仍可能會缺水。澆透以後，就別急著澆第二次，等土壤乾了再澆水即可，才不會讓根部缺氧爛根。建議你可用以下的方式，來替家中的植物澆水。

1. 使用尖嘴澆水壺：使用尖嘴澆水壺，可將水直接澆灌於盆土中，以避免將葉片弄濕，或弄髒地面，適合一般的室內植物。一些葉面弄濕容易腐爛的植物，如：大岩桐（Gloxinia）、仙客來（Cyclamen）等，也極適合這種方式。

2. 使用花灑或噴水槍：如果是種植於室外的大型盆栽，一個月可以用花灑或霧狀噴水槍澆一次水，因為室外植物的葉面，容易吸附較多的灰塵，時間長了容易影響呼吸與光合作用。記得噴灑時最好是早晨，水柱不要太強。有絨毛的植株，在沖洗後需要拿紙巾，將中心嫩芽處的水吸乾，才不容易爛葉。另外，請避免於寒流來襲時澆水，以免植物被凍傷。

3.從底部給水：另一種選擇是在花盆下加一個碟子，並在碟子中加滿水。幾分鐘後，你會發現水漸漸透過盆底的排水孔滲入土壤中，持續加滿碟子，直到盆土不再吸水，就把碟子中的水倒光。這個方法可以避免土壤中的養份流失，同時也很適合某些葉片怕水的植物，如仙人掌、多肉植物和非洲紫羅蘭（African Violet）等。

責任編輯：茉莉◇

events: 死亡 空氣污染

title: 新買的盆栽很快就凋零？家庭盆栽的澆水技巧


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【大紀元2018年11月06日訊】（大紀元英國記者站報導）英國保守黨年會上，首相提議對在英國買房的外國人加收印花稅，這讓房地產業內人士擔憂過高的稅收會讓投資者望而卻步，但是《金融時報》的分析顯示，倫敦跟世界14個其它主要城市相比，買賣房產和養房的成本只能算是中等水平。

《金融時報》根據仲介公司第一太平戴維斯的研究對在世界主要城市買房、賣房和養房的成本進行了分析，得出的結論是儘管英國近年調整了印花稅政策，倫敦跟許多城市相比，成本仍然算是中等水平。

這一研究假設在世界15個主要城市購買、擁有和出售一棟價值200萬美元（約150萬鎊）的房產，並核算成本。地點包括紐約、香港、溫哥華、東京、悉尼等。假設這名外國投資者將這套房產作為第二處住房，每年自住的時間少於九個月，五年後將房產出售，期間房產沒有增值。

結果顯示，對於外國買家來說，溫哥華的買房成本最高。這裡對外國買家收取相當於房產價值29.2%的稅金。

東京則是外國買家養房成本最高的城市。五年的時間，擁有這套房產需要支付給當地政府的稅金相當於房產價值的6%；紐約其次，為5.4%。

而對於外國房主來說，賣房成本最高的城市是紐約，相當於房價的8%，明顯高於在當地買房和養房的成本。其次是舊金山，相當於房價的5%。

與這些城市相比，稅收較低的城市都位於排名的後半部分，比如在迪拜買賣房產和擁有房產的成本只占房價的8.1%。都柏林和莫斯科是最便宜的，分別相當於房價的5.3%和4.5%。

總體上，倫敦排在這15座城市的第九位，買房、養房和賣房的成本占房價的12.7%。溫哥華排在首位，成本約相當於房價的35%。香港排在第二位，成本約占房價的33%。

第三位至第五位分別是新加坡、東京和悉尼。柏林、巴黎和紐約也都排在倫敦的前面。只有舊金山、迪拜、上海、孟買、都柏林和莫斯科的成本低於倫敦。

世界多個國家的政府和監管機構都在利用稅收限制外國人在本國買房，或者利用外國房主增加稅收，但是這些國家的政策都不盡相同。

而且稅收政策也可能會迅速而且顯著變化。比如英國曾經在近年兩度調整印花稅政策。2014年12月實施根據房價決定印花稅稅率的政策，50萬鎊以下房產印花稅變化不明顯，但是購買價格達到100萬鎊的房子的人，印花稅顯著增加。這樣的房子集中於倫敦。

2016年，英國開始對擁有第二套房產或出租屋的人加收額外3%的印花稅，大部分外國投資者也屬於這個行列。

此外，通過公司在英國擁有房產而且房產價值超過50萬鎊的人還要支付Annual Tax on Enveloped Dwellings，這是一筆對通過公司擁有房產的外國人每年徵收的稅金。此前，徵稅點是200萬鎊，三年前，徵稅點開始逐步降低。目前一棟150萬鎊的房產需要一年交稅7,250鎊，200萬至500萬鎊的房產一年需要24,250鎊。

儘管最近幾年英國多次調整跟外國房產投資者有關的稅收政策，但是倫敦跟溫哥華、香港、新加坡、東京等城市相比，只能排在這個15座城市的中間偏後。對於許多有錢的外國買房者來說，與類似的國際主要城市相比，這個比例還是可以接受的。

第一太平戴維斯的分析認為，保守黨近日提出可能對海外買房者加收1%到3%的額外印花稅，即使加上了這筆額外的稅收，倫敦在這15座城市中的排名只會從第九位上升一位，變成第八位。

第一太平戴維斯的報告說：「這暗示，一旦市場吸收了稅收的變化，相對於其它國際市場來說，這些變化不會讓倫敦失去競爭力。」

據《每日郵報》報導，英國政府加收了印花稅之後，政府的稅收沒有增加，反而減少了10億鎊。

這家報紙根據英國政府近日公布的官方數據進行的分析顯示，本財政年度財政部的印花稅收入為65億鎊，比去年同期減少了5.42億鎊。如果這個趨勢繼續下去，估計本財政年度，英國政府的印花稅收入會減少約10億鎊。

目前，房地產界擔憂，高昂的印花稅已經導致高端房產市場停滯不前，因為人們不願花了大價錢購買房產後，還要支付昂貴的印花稅。而這種情況直接影響到中低端房產市場，而最終導致面對首次購房者的房源不足。

還有批評人士認為，由於房地產市場不活躍，政府的印花稅稅收減少。

倫敦西南房地產仲介James Pendleton的創辦人Lee Pendleton 表示，價格在150萬至250萬鎊的房產銷售已經停滯。

他說：「我們看到，市場的很大一個部分因為額外印花稅而停滯，因此使它之下的市場也停滯了。如果通往上一級市場的梯子被財政大臣燒掉了，客戶就沒法換大房。如果這個問題不解決，稅收會繼續減少。」

投資公司London Central Portfolio的分析顯示，目前倫敦市中心的房產交易量是每週70套，比一年前減少了16.8%。目前倫敦市中心的房產交易量比2009年經濟危機最嚴重的時候還少。◇

責任編輯：文婧

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things: 經濟 租屋

title: 兩次加稅 倫敦房市仍具競爭力


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【大紀元2020年03月29日訊】文：Bill Qin・硅谷房地產交易專家
最近股市劇烈震盪，上下千點，快速下跌的股市把大家都震驚到了，所以我最近一直都被問到硅谷房市（矽谷房市）的情況和未來走勢。就我觀察到的一線情況，業內有6個正在合同當中買房的Buyer退出，或者準備退出合同。有些 Buyer 準備出offer，但是因為股市劇烈下跌而取消出offer。Seller以前猶豫是不是要賣房的，現在也比較焦慮地加速準備賣房了。

從現今現象推導下去，今後一段時間，隨著市場進一步變化，房地產市場（硅谷房市）需求端會減少，房屋供給會增加，市場會轉向買方市場。房地產市場變化一般會滯後於股票市場3～6個月，股市持續下行，相信很快就會反映到房地產市場。（編按：股市本週一以來連三日大漲，26日又現跌幅，後續有待觀察）

2020年股災必然是載入史冊的一年，會和1929年相提並論，不斷出現在今後的教科書裡。我們有生之年也見證了歷史。3月12日，全球市場進入暴跌模式。美國股市遭遇黑色星期四，3大股指收盤均暴跌超過9%，道瓊斯工業平均指數和標普500指數雙雙創下了自1987年股災以來的最大單日百分比跌幅，道指收跌約2352點，也創下了史上最大下跌點數。

標普大盤追隨道指跌入熊市，納指距離熊市僅一步之遙。標普500指數較52週新高回落26.9%，道指較52週新高回落近8,368點或28.3%，納指較52週新高回落超1,886點或19.2%。

3月12日對於全球市場來說都是個值得銘記的日子，據不完全統計，除美股外，至少有巴西、加拿大、泰國、菲律賓、巴基斯坦、韓國、印尼、墨西哥、哥倫比亞、斯里蘭卡等10個國家的股市12日因暴跌發生熔斷。

彭博的數據顯示，在過去的93年中，標普500指數共有13次下跌20%從而進入熊市。其中只有2次，美國經濟在一年內並沒有陷入萎縮：1987年和1966年。而在這期間的14次經濟衰退中，只有3次股市沒有出現熊市。

美國經過10年多的繁榮，股市從次貸危機後的7,000點上漲到了接近30,000 點。其中有很多是公司發行公司債，通過回購自己的股票推升的。還有在低息下，美聯儲大量注入流動性的操作，而創造出來的繁榮。2018年之後，美國減稅，公共支出等使債務進一步增加，為彌補赤字，之後發起對各個國家的貿易戰。

發生危機的土壤已經有了，正好今年肺炎病毒出現。因為是人傳人，所以為了避免被傳染，人們會選擇減少接觸活動。這會使供給端和需求端同時減少，比如，工廠停工，供應鏈就會中斷生產，產品不能按期交付。人們不坐郵輪、不去飯館、不看電影，會使得消費、娛樂、旅遊、酒店、教育等產業收入大幅減少。相信下一季的財報會反映GDP的減少。這樣的影響是前30年都未曾出現，堪比戰爭對經濟的衝擊。

在股市下跌的時候，爭奪全球石油市場控制權的競爭3月11日加劇，沙特承諾增加產能，而阿聯酋則表示計劃下個月盡可能多地採油。俄羅斯和沙特在原油市場的價格戰開啟了一場充滿不確定性的博弈。這是在一場全面戰爭中響起的最新槍聲，市場前景暗淡。沙特和俄羅斯同時大幅增產石油，對經濟又是一波衝擊，在石油需求本來就減少的情況下，隨著各國都準備加大採油量，導致供給方大幅增加，會讓石油價格暴跌。

石油是用美元計價，持續下去美元會走軟，資本會拋售美元和美元資產。美聯儲就需要來就救市。在經濟繁榮的時候，2019年下半年，股市連創新高的時候，美聯儲不斷降息，還大量釋放流動性，注入5,000億，進一步推升股市。這些工具提前使用，今後可以發揮的空間就變小了。3月12日盤中，紐約聯儲聲明稱，將在週五進行5,000億美元的1個月期和 3個月期回購操作，這一操作將每週固定進行。三大指數跌幅立即收窄。不過，反彈並沒有持續多久，美股隨後繼續陷入深跌。

3月份危機發生，美聯儲緊急降息50個基點，總統釋放減稅消息，但這些都制止不了市場下行。3/12/2020，道瓊斯又是一度下跌2,352點。3/14/2020也僅僅過去兩天，美聯儲再次啟動緊急降息，原本市場預期要到3/18聯儲開會時候降50－75個基點。但是，聯儲局連三天都等不到，直接就一次性緊急降息100個基點，降到了0－0.25%的利息。並且啟動了7,000億的量化寬鬆。然而市場似乎對美聯儲的降息行動並不買帳。

美聯儲有5發子彈，現在一發都不剩了。未來的股匯債樓等資產價格破滅、通貨緊縮、經濟衰退甚至世界經濟蕭條，美聯儲已經毫無還手之力。美國財政部的24萬億國債已經到頂，通過發行國債作為抵押，讓美聯儲印鈔的方法已經失效了。除了，美聯儲無錨印鈔然後直升機撒錢，已經沒有任何辦法阻止大蕭條了。但是，美聯儲如果真的敢這麼幹，美國200年建立的經濟和金融基礎，將毀於一旦，後果不堪設想。

硅谷房地產在全美都算的上是最貴的，主要是有地區內科技、投資、生物製藥產業的支撐。高收入和高就業創造的需求，維持了高房價。這些上市公司也會受到股價的影響。現在短期的下跌還不會有太多公司反應。如果股市沒有快速恢復，繼續向下，進入下降通道，公司的收益方面面臨巨大壓力的情況下，生存對於每個公司都是最重要的選擇。

雖然3/14，川普總統宣布提供給部分企業無息貸款。但是，這僅僅解決少部分企業的續命問題，尤其是中小企業，很多可能撐不過疫情結束，更別說收益了。需求的萎縮，會導致生產減少。相信大部分公司都會相應的收縮，出現的情況是僱傭工作先會減少，就是contractor合同制的工作會先減少，因為這些工作不用付遣散費。之後很可能削減的是，在繁榮時期為了增加公司未來發展創造出來的不必要的項目，進而開始減少更加核心的團隊的員工數量，將造成失業潮。

對於硅谷大部分在科技公司上班的家庭，財富裡邊很大的比例都是股票。基本工資，其實各個公司相差不是很大，相差大的是給的股票期權RSU等。比如一個上市科技公司的工程師工資每年15萬，股票有另外的15萬，但是要分幾年拿出來。很多人都習慣性的購買自己所在公司的股票。股市的下跌會讓大家都感覺到財富迅速縮水，另外準備用股票變現買房子的錢，也會減少或者沒有。

公司裁員代表收入沒有或者收入減少，股票縮水代表財富的減少。這些因素對於屋主和購房者首先是心理的打擊，其次是面對收入困境，再次是從投資角度衡量。如果公司裁員，會有更多的人沒有收入，選擇賣房子。這部分以中價位房子受衝擊最為嚴重。沒有收入也不能貸款，考慮到市場，買的人也會減少。房地產市場會進一步被拉低。

當然這個假設是基於股市進入下降通道，消費萎縮，生產減少，公司開始裁員的情況。如果發生，照以往的情況，這種情況會持續1～2年進而觸底，並持續徘徊。之後經濟恢復，就業增加，市場恢復，投資人開始抄底購房。

我經歷了2000年的科技泡沫、911恐怖襲擊、2008年次貸風暴後的市場，對於房地產週期進行了深入的研究，請聽我的喜馬拉雅頻道——由棕地產美國，或者YouTube頻道。在2009年後組織了近百場講座，投資看房團，幫助投資人在市場底部低價購買不動產，成功投資置業。

歷史總會重複，當然每次危機都不是一樣的，本次下跌對於房地產市場的影響還沒開始顯現，不排除有特殊情況發生。至於這次下跌是V字形還是L性，觸底持續時間多久，我一直在關注市場，並且和經濟學家密切交流，會向大家進一步報告一線的市場動態和房地產市場走勢。#

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本文刊載於舊金山3月28日地產版

責任編輯：李歐

countries: 俄羅斯 阿聯 菲律賓 泰國 美國 韓國 哥倫比亞 印尼 巴西 巴基斯坦 斯里蘭卡 墨西哥 加拿大

taiwan-subdivisions: 成功 金山 和美

things: 油價 經濟

title: 2020股災後，硅谷房市何時下跌？


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【大紀元2020年02月02日訊】（大紀元記者陳霆編譯報導）經過金融危機及時代變遷的歷練，美國的千禧世代似乎愈來愈走向務實，願意提早儲蓄以因應不確定的未來。根據美國銀行（Bank of America）的最新報告，有超過七成的美國年輕人正在努力存錢，其中近四分之一年輕人的存款超過10萬美元。

這項針對千禧世代（24～41歲）的分析報告發現，美國年輕人比長輩更早開始儲蓄、規劃未來。他們平均從 24 歲開始存退休金，有將近一半的人（48%）會按月儲蓄。更有甚者，有超過五成的年輕人表示，願意在年輕時加倍努力也不願延後退休；亦即追求提早退休，換取年輕時的安樂。

理財行為的改變

和刻板印象不同，美國年輕人擁有良好的理財習慣。根據這項報告，年輕人中有74％會注重每月收支平衡，55％的人會記帳，46％的人可以每月全額支付信用卡帳單。在過去的一年裡，有近四成的人提高了信用評分。

除此之外，他們也很踏實，並努力削減開支。根據報告，他們大多數都願意為了更好的薪水，從事不那麼吸引人的工作，並選擇住在較小的房子裡，過著簡約的生活，加緊還清債務。

「千禧世代對財務的重視超過以往，」美國銀行環境社會和管理全球負責人安德魯·普萊普勒（Andrew Plepler）說，「他們比人們想像中更善於理財。」

務實的千禧世代

千禧世代在財務上，變得更加務實。報告顯示，千禧世代努力儲蓄，主要是為了將存款用於退休準備（75%）。其次，還有為了預防急用（51％）、旅行（42％）、購屋（32％）與孩子的教育費用（27％）存錢。

當他們被問及，若獲得10,000美元的意外收入，將打算怎麼花用時，多數人決定用來償還債務（40％），且幾乎沒有人打算用於旅行（4％）或購物（2%）。

這些務實的選擇，隱含著千禧世代對未來的不確定。

普萊普勒表示，這種務實的心態是正確的。上一次金融危機已是10年前的事，如今房價和股市都已回穩，但千禧世代的人們知道，金融危機仍可能發生，必須做好準備。

債務與育兒，是年輕世代的沉重負擔

報告也顯示，債務是千禧世代的沉重負擔。超過四分之三的年輕人（76％）至少背負一項債務。扣除房貸以後，仍有近六分之一（16％）的人背負超過50,000美元的債務。

因為這些債務，有42％的人說他們買不起房，有21％的人延後結婚，另有21％的人延後生育。此外，更有18％的人表示，若沒有家人和朋友幫助，他們無法獨立生活。

最多年輕世代背負的債務，包括：車貸（40％）、信用卡債務（37%）、房貸（36%）、學生貸款（25％）、個人債務（12％）和醫療債務（11%）等。

除了債務，育兒的經濟支出，也讓千禧世代備感壓力。報告指出，有近六成（59％）的千禧父母覺得婚前低估了育兒的費用。

經濟壓力也讓工作、育兒之間的選擇更為複雜。調查顯示，有將近一半的女性（47%）表示，雖然想要在家照顧兒女，但是開銷太大，不敢離開職場。同時，也有近四成的女性（38%）雖然想要去上班，卻因付不起托育費用，權衡之下只得留在家中。◇

責任編輯：茉莉

title: 一反過往 美千禧世代更願提早儲蓄規劃未來


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【大紀元2020年03月26日訊】（大紀元記者周行多倫多報導）面對中共肺炎（COVID-19）流行升級，安省省長福特已明說，不會對租客發布新的逐客令。不過，租客仍在擔心付不起房租的後果，多倫多市長莊德利對此表示不能接受。

據CP24本週三報導，莊德利說，房東目前僅按具體個案來考慮是否允許租客推遲交租金的做法「不夠好」，很多租客對不能按時交房租的後果「感到擔憂和恐懼」。房東應該以直接的方式，預先和租客溝通。

總理特魯多上週宣布了一項緊急援助計劃，其中包括直接向加拿大人提供270億元支持，幫助支付房租，購買食品及日用必需品。不過，相關的福利金看起來不可能在4月1日前送達租客手中。

本週二，多倫多市政府敦促私人房東為那些財務狀況受影響的租客找到解決方案。市府在一份聲明中說：「許多公司已制定詳細政策，協助因病毒危機收入減少的租客，但太多公司還沒有給焦慮的租戶傳達任何信息。通常情況下，他們應在4月1日支付租金。」

「我認為，尤其是在那些房東拿著租客最後一個月房租的情況下，他們有義務和租客溝通。」 莊德利說，租客可能聽說安省政府已暫停對租客發驅逐令，「但他們仍擔心，無法支付房租可能會導致某種不利後果」。

據《環球郵報》報導，一些大型房東正在以「具體個案具體對待」的方式，為有需要的租客尋找解困辦法。帕克物業管理公司（Park Property Management）在安省有72座出租物業，共計約有8,750個單元。該公司稱，解困辦法可能包括租金延期及之後付還的計劃。

出租單元遍布全國的Minto Group表示，推遲付租金是可能的選擇。但是，該公司首席執行官沃特斯（Michael Waters）對《環郵》說：「我們會要求那些有能力的人，繼續支付房租。」

根據加拿大政策替代中心（CCPA）週一發布的一份報告，近一半加拿大租客每月用完當月的收入，新冠病毒（中共病毒）大流行勢必給這些人帶來巨大的財務挑戰。

按加拿大統計局2016年的數據，近340萬租房住的加拿大家庭通過打工或自僱賺取收入。政策替代中心的研究發現，這些家庭中有46%（近160萬個家庭）的儲蓄能持續一個月或更短時間 ；這些家庭中的24%，其儲蓄維持不了一週的生活開支。

政策替代中心的政治經濟學家兼高級研究員特蘭揚（Ricardo Tranjan）提出了這樣的問題：面對即將到來的3月31日（付租金日），這些人應該用有限的儲蓄支付租金，還是用來購買食物呢？

過去幾天裡，中共肺炎（COVID-19）導致的裁員潮已開始，加航裁員5,000人；西捷航空裁員50%（6,900人）；越洋航空（Air Transat）裁員70%（3,600人）。最早受到打擊的旅遊業和酒店業，也有很多裁員。

一些省已在強制非基本需要的企業關門。比如安省政府下令，3月24日結束前，所有非必需的工作場所必須關閉，以幫助遏制中共肺炎（COVID-19）的傳播。不受影響的「基本需要」企業只有74種。

這些關閉的企業，只能裁員，或者安排員工在家工作。

安格斯裡德（Angus Reid）研究所在3月20日至23日對1,664名加拿大成人做的調查發現，34%的受訪者稱，他們擔心本月付不起租金或房貸供款；44%的人稱，他們（或同住的家人）已因該病毒爆發而失業；18%的人說，他們估計自己會很快失業。

安省法律顧問（Paralegal）馮志強對《大紀元》說，不會對租客發布新逐客令的原因，是法庭現在不開門。就算是法庭已經簽發的逐客令，也沒辦法執行。所以，租客沒必要擔心。

他解釋說，租房合約發生違約時，比如租客沒按時付租金，房東可以在違約的第一天發通知，要求租客在14天內付租金。如果租客不付錢，房東可以在第15天告上房東房客法庭。法庭如果判房東贏的話，還會給租客11天時間還清所欠租金，否則才會發出逐客令。

「法律是以保護租客為主的。」 馮志強說，租客有很多機會免於被驅逐。目前房東還可以在法庭的網站落案，告租客，但法庭不會安排開庭時間。在法庭恢復上班，使某個案走完整個法律程序，對相關租客簽發逐客令之前，只要租客還清所欠租金，就可以解決問題，繼續住在原居所。

聯邦政府上週宣布的緊急援助計劃，包括給合格人士每兩週900元，最多持續15週。特魯多週一說，政府意識到租客所面臨的挑戰，並正在「努力以非常快的速度把錢發出去」。

本週三，特魯多在每日新聞發布會上說的更具體：政府已將2項公共援助措施合成1個——加拿大緊急救濟金（Canada Emergency Response Benefit），使人們更容易申請。未來4個月中，合格人士每人每月可獲2,000元。

聯邦政府上週稱，已經獲得大銀行合作，讓業主可以推遲6個月還貸款。此舉看起來並非一帆風順。

據CBC報導，經營出租業務的克露（Margret Curlew）知道她的一些租客會難以支付4月份的租金。她去找她的貸款銀行商量推遲還貸，結果被拒了。她說，銀行的理由是，推遲還貸的政策只適用於她的主要住所，用來出租的住所不符合條件。

5大銀行（CIBC、RBC、TD、BMO和Scotiabank）均表示，無論是帶保險或無保險的抵押房貸，業主都可以選擇推遲還款。包括豐業銀行（Scotiabank）在內的一些銀行的推遲還款政策，可用於最多3個非主要住宅物業。

克露說，她需要推遲還款的物業，都是用來出租的。她的很多租客是低收入家庭，「我不想驅逐任何人。但是，如果你不保護房東，那麼到最後，我們可能會失去一些物業。那些租客該怎麼辦？」

責任編輯：岳怡

title: 加國一半租客或陷困境 房客憂付不起租金


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【大紀元2020年02月23日訊】（大紀元記者陳霆綜合報導）「葉子黃了，趕緊多澆點水吧！」這是許多人在照料植物時直覺式的反應。然而，你知道水澆太多，植物的葉子也會萎黃、褐變嗎？萬一再澆更多水，植物甚至會生病或死亡呢！

事實上，室內植物最常見的死因，就是澆水過多。尤其，土壤太濕時植物不健康的模樣和缺水時很類似，如果缺乏園藝經驗，很容易過於頻繁地澆水，讓根系腐爛造成植株死亡。以下，我們將列舉植物在水中苦苦掙扎的跡象，以及相應的解決辦法。希望你的家中，能常保一抹青翠的綠意。

1. 葉子發黃或變成淺綠色

如果發現植物的葉子變黃變枯，再增加水份前，應先檢查土壤是否濕潤。如果土壤是潮濕的，很可能是澆水過多。你可以將手指伸進盆土中一英吋左右，如果感覺土中仍有濕氣，那代表不需要澆水。

雖然都是葉片發黃，但是缺水時的葉片摸起來是乾枯、硬脆的，並且多從葉片邊緣開始褐變。水太多的葉片則摸起來是柔軟、無力的，並且常從新葉開始發黃。另外，如果葉片顏色變淡變淺，也可能是水分過多的一個表徵。

2. 枝葉軟垂無力

缺水會造成枝葉暫時性的軟垂無力，但只要補充水份，數小時後枝葉就會重新恢復硬挺油亮。澆太多水造成的枝葉無力，是根系受損的表現，會伴隨著葉片無光，且無法藉由補水獲得改善。

3. 葉片有小腫塊

植物澆水過量的第三個特徵是水腫（Edema）。當植物吸收的水分超過了需要的量，會讓植物細胞內的膨壓過大，導致細胞壁破裂死亡。這時葉背與莖部會產生水泡般的小腫塊，一開始是淺綠色，接下來會變成褐色的硬塊。

4. 生長遲緩

水分過多時，土壤中的空氣無法流通，土中的厭氧性微生物數量會增加，分泌出有毒物質，阻礙根部發育，使植物生長緩慢。

5. 土壤發出異味

過於潮濕的土壤，會導致植物根部腐爛，以及腐霉菌（Pythium）、疫黴菌（Phytophthora）、絲核菌（Rhizoctonia）、鐮刀菌（Fusarium）等微生物過度繁殖，讓土壤發出異味，盆土表面也會出現苔類或黴菌等。

如何拯救澆水過多的植物？

如果及早發現，透過停止澆水，讓土壤恢復乾燥、通風，植物有很高的機會從水淹中恢復。等到長出新的根系與葉片後，可以重新恢復健康。

在這段「復原期」，因為植物的根系受損，運送水分與養分的能力會下降，最好將植物搬到通風良好的遮蔽處，避開陽光直射，以減少水份消耗。即使是喜光的植物，在恢復期間也只要接受明亮的散射光即可。為了增加土壤中的空隙，幫助根部呼吸，你可以試著稍微將花盆側傾，拍一拍花盆的側面，讓結塊的土壤變鬆。

如果盆栽很不健康，建議你輕柔地將植物取出，檢視一下土壤的狀況。如果土壤看起來已經發霉，聞起來有異味，建議將所有土壤輕輕拍落，並剪去發霉、生病的根鬚。健康的根應該潔白結實，而腐爛的根則會軟黏發黑，聞起來有死水般的氣味。將生病的根鬚剪除，才能有效避免健康的部分遭到感染。

如果修去相當多的根系，應該將植物的莖、葉也剪除一部分，以減少水分與養分的消耗。最後，將修剪過後的植物，植回乾淨的花盆與土壤中，運氣好的話，你的植物將會重獲生機，你也獲得了寶貴的園藝經驗。◇

責任編輯：茉莉

title: 葉子變黃快澆水？澆水過多的徵兆與解決辦法


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【大紀元2019年09月16日訊】落基山脈下的卡爾加裡，總是躍動著大自然的脈搏，居民們享受著各種山脈湖泊的戶外休閒活動、欣賞美景風光。臨近山脈、名校林立的卡城西部社區一直備受注重生活品質的家庭的青睞。坐落Rocky View County的Harmony湖景社區蟬聯「卡城最佳社區」榮譽，更是成了西部一顆耀眼的明珠。

今年初，有著加拿大地產奧斯卡之稱的BILD經激烈角逐，將「2018年度卡城最佳社區」的稱號頒給了Harmony社區，這是該社區連續第二年獲此殊榮。據介紹，這座社區占地逾1,753英畝，提供3,500套住房，規劃將入住大約1萬名居民。目前已有158戶家庭入住獨立屋。

卡城湖景小區有不少，而Harmony社區總是那麼與眾不同，處處帶來驚喜。不僅坐擁湖光山色，而且社區內設施豐富，更是別有洞天。

居住在Harmony社區，早上在面積超過240英畝的米克爾森高爾夫俱樂部打一局，開啟新的一天；然後沿著25公裡長的步行路徑散步、遛狗或騎單車；還想度過一個慵懶的夏日午後？到社區內的湖泊或者北部的Glenbow湖享受沙灘野餐，看著孩子們在湖邊嬉鬧吧，抑或是在明媚陽光下划船、游泳。 無論身在何處，落基山脈的景致都一覽無餘。

社區開發商之一Bordeaux Developments公司的市場部協調人羅娜 拉普安特表示， 該社區的建造理念是，生活的和諧不僅要彙集居住、學習、工作和娛樂的環境舒適，而且還可以回饋滋養人的身心、維護自然的繁榮。

坐落卡城西部，Harmony社區距離卡城市中心30公裡，駕車至班夫鎮僅需1小時。開發商介紹，這裡迎來了很多家裡有小孩的年輕家庭、空巢老人的住戶，還有來自Tuscany、Cochrane等周邊社區的、熱愛西部生活的居民。

社區中心的公共設施之一是占地40英畝的湖水，未來很快將與100英畝的湖泊配對——共計140英畝的淡水湖泊！ 這兩個湖水水源來自弓河，不僅為社區提供了令人驚歎的便利設施，而且還可以作為Harmony社區居民的飲用水。社區配有先進水處理工廠，為居民提供生活用水，之後回收處理廢水，部分水會被儲存並用於灌溉社區中的米克爾森高爾夫球場。總而言之，Harmony社區內部有一個完整的水管理系統，先進環保並且可持續。

Harmony社區探險區（Adventure Zone）的建設剛剛開始 – 這將是湖泊沙灘娛樂的完美補充。 探險區將分為三個區域，設有項目包括滑冰道、CrossFit健身中心、沙灘排球場、狗公園和雪橇山。 它將成為居民全年享受社區的理想場所。今年夏季已經開始動工，預計於2021年全部三期工程完工。

同時，具有歐式村莊風格的購物中心Village Centre將在未來建成，占地35英畝的，包羅各類商舖，居民可以在此喝咖啡、購買日用品、就診、欣賞畫展……這座小區除了提供獨立屋，還有價格實惠的公寓、高品質裝修的鎮屋、量身訂造的工作及居住一體房，還有適合退休者的老年公寓。

儘管地處市郊，但開發商尤其注重社區學校和孩子成長環境的建設。孩子可前往Elbow Valley Elementary School就讀小學，以及位於 Springbank社區的公立中學和高中，車程僅5～10分鐘；周邊還有3所私校，包括名列前茅的Webber Academy、Rundle College和The Edge School for Athlete。另一所公立學校K-12 Edge School for Athletes也僅距離2分鐘車程之外。

Harmony小區目前在售的房型為獨立屋、莊園屋和平房，未來將推出多家庭住房、湖前住宅。7家建築商包括Augusta Fine Homes、Baywest Homes、Broadview Homes、Calbridge Homes、NuVista Homes、StreetSide Developments和Sterling Homes。現階段的新屋售價區間從60多萬至上百萬。今年還將推出Birch Collection打造的鎮屋住宅45萬左右起。

社區體驗中心位於26 Arnica View, Rocky View。
聯繫電話：403-537-2006。
展示屋開放時間：週一至週四：2-8PM；週末及節假日：12-5PM；週五：休息。
展示屋地址及更多詳情請訪問官網 www.liveinharmony.ca 。

（本文系工商報導，相關資訊由商家提供，不代表本報社觀點。）

責任編輯：趙明月

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title: 湖景新屋的別樣生活


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【大紀元2019年12月30日訊】文：李歐・大紀元
今年以來，尤其在過去的幾個月，舊金山灣區難得用「低迷、下滑」等詞來形容房市概況，整個灣區的房價幾乎都在下修，儘管庫存低到只剩一個月或半個月，買氣仍相當保守，尤其進入冬季後，上市時間更是逐漸在拉長。但你說這是買家市場了嗎？⋯⋯恐怕未必。

拿舊金山房市來說，十一月各種房型的價格都在震盪，沒有超高價飆出，但獨立房銷售中位價160.8萬，還是比去年同期高出7.2%，也比前兩個月還好；康斗類型，銷售中位價127.9萬也比去年同期高出2.7%。（詳見表一）

舊金山的上市天數仍然相當短暫，不過售價高出開價的比例已連三個月降低（康斗類型比上個月高出2%）；售價與開價比，獨立房型仍然有112%。因此，在數據上依舊顯示，賣方還是有優勢，只是買方變得更為謹慎，尤其對於中低價位的區間來說，是較為搶手的價格。

在舊金山第9區，這裡是相當熱門的區域，當地時髦的風景線和生活方式，經常吸引年輕買家入市。此區十一月的平均銷售價格為133萬8,018美元，比去年同期增加了近20萬美元。其中幾筆大的銷售額是造成價格上漲的原因，但整個市場總體表現不佳。

當地有5筆康斗交易額超過200萬（根據Condo Weekly）：

舊金山高端康斗765 Market St., #24A賣出最高的497萬5,000美元，這裡是高檔的四季大樓（Four Seasons）位在市場街的四季酒店上方。這間是高層住宅，擁有絕佳的舊金山天際線，賣出近五百萬的價位不令人意外。

舊金山大樓488 Folsom St., #3401賣出380萬，Avery大樓相當吸引人，住宅從36層開始，一直延伸到56層。一套頂層公寓也剛剛被賣給了金州勇士隊的一位家鄉英雄。

401 Harrison St., #41D賣出355萬，在41層拍賣會上，其中大多數位於價格表的高端，41D最初的要價為$3,975,000，一個42.5萬的折扣為一位幸運買家所獲得。

201 Folsom St., #33E售價330萬，Lumina大樓在2015/2016年首次售罄時平均價格為每英尺1,400美元，隨著第一波轉售，該價格已躍升至每英尺1,600美元至1,700美元，33E則賣出$1,849。

718 Long Bridge St., #1504售價231萬，Arden大樓是世界知名的開發商BOSA完成的最終項目，該開發商在西海岸擁有150棟以上的建築物，並擁有Mission Bay 4棟公寓樓中的3棟。1504賣出每英尺1,570美元，被認為是賣少了。

以上這些就是舊金山的高房價了嗎？當然不是，只能說中高端價位，以往舊金山能賣出更多五百萬級的房產，但目前房市能賣出這些單位也算是不容易了。一位舊金山房地產經紀說，一些賣家堅持等到新的一年，但是有些需要出售的賣家將非常願意達成交易，我建議買家多詢問，了解賣方的確切期望，有助於達成交易。#

表一：舊金山房市11月數據。（KW房地產公司數據）

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本文刊載於舊金山12月28日地產版

責任編輯：李曜宇

title: 冬季房市低迷嗎？舊金山高端康斗照賣不誤


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【大紀元2019年11月01日訊】1961年，蘇聯宇航員加加林乘坐東方一號宇宙飛船在離地301公裡的軌道上繞地球一週，首次實現人類進入太空的夢想。

1961年， 麻省理工學院學生羅素發明「Spacewar!」，世界上第一款電腦視頻遊戲問世。

同樣在1961年，弗蘭克‧莫裡森──一位出色的木匠，建立了Morrison Homes公司，沒有銷售中心，沒有設計工作室，公司的全部就是他自己的家。靠著誠信的品格、專業的工藝，以及謙遜的個性，Morrison Homes逐漸聲名鵲起。

1983年，艾爾──弗蘭克的兒子，繼承父業，將父親創建公司的理念進一步發揚光大。

如今，Morrison Homes每年興建獨立屋的數量已從寥寥數所發展到洋洋百棟。

由於在建築、設計、裝修、銷售等各方面贏得業界的讚賞和客戶的喜愛，Morrison Homes已13年獲得「卡城年度最佳建築商」稱號，其他各種獎項更是不計其數，包括加拿大最佳管理公司、H.O.M.E.金獎、最佳獨立屋房型等。

Morrison Homes，對房屋買主來說，意味著「信賴和尊敬」。

位於卡城北部，西北和東北的交界線上，Livingston社區正在蓬勃發展。居住、購物、工作、學習、玩耍……家庭生活的方方面面，在此均可得到滿足。

交通：Stoney Trail近在咫尺，距離Deerfoot Trail和卡爾加裡國際機場十餘分鐘車程。

購物：Livingston購物中心、Country Hills購物中心、新大統華等觸手可及。

社區中心：正在興建的Livingston Hub為社區內最大亮點，包括宴會設施、商用廚房、會議室、咖啡館、零售店、託兒所、體育館等，6英畝公園內建有滑冰道、噴水池、遊樂場、網球場、乒乓台、圓形劇場等設施。可以想見，Livingston Hub將成為社區內家庭和個人娛樂與休憩的最佳場所。

加拿大最防火社區之一：社區內所有房屋安裝自動灑水系統，降低房屋保險費用可高達20%；當火災發生時，將水火損害減少95%。

Morrison Homes在Livingston社區建有三大類獨立屋：豪華獨立屋（Estate Homes）、前置車庫獨立屋（Front-garage Homes），以及後巷車道獨立屋（Laned Homes）。

豪華獨立屋面積從2,546至3,099平方英尺不等，配備11種房型，室內設施均采頂級品牌和尖端科技，力求為家庭打造更高生活品質，例如客廳9英尺天花板、第四級板材地板、第二級高質割絨抗污地毯、廚房Kitchenaid不銹鋼電器、25立方尺冰箱、松下內嵌式微波爐、無孔台面、高檔櫥櫃、步入式食品儲藏室等。

前置車庫獨立屋面積小為1,578平方英尺，大至2,498平方英尺，房型多達25種。客廳9英尺天花板、第一級板材地板、高質割絨抗污地毯、廚房Whirlpool不銹鋼電器、18或21立方尺冰箱、步入式食品儲藏室……

更多詳情歡迎登錄官方網站 www.morrisonhomes.ca/calgary/communities/livingston。

（本文系工商報導，相關資訊由商家提供，不代表本報社觀點。）

責任編輯：趙明月

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title: 爾擇佳地 呼之為家


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【大紀元2019年11月21日訊】（記者王昱莎編譯報導）根據地產資訊公司Landcor Data Corporation最新發布的卑省房地產數據，2019年前9個月售出的獨立屋中，溫哥華有近73％的房屋售價低於評估價，而得益於液化天然氣項目的基蒂馬特（Kitimat）和旅遊勝地庫特尼的房價大幅上漲。

根據溫哥華太陽報報導，該報告分析了2019年前9個月的獨立屋銷售數量、價格、銷售總額，以及高於或低於評估價的房屋百分比信息。 與去年同期比較，可謂喜憂參半。

Landcor的數據顯示，以獨立屋為代表，今年前9個月該市獨立屋的價值比去年下降了11.3％，目前的中位價為182.5萬元。

從今年1月初到9月底，共售出1,172套獨立屋，而2018年同期為1,448套。這些房屋的銷售總價值從38億元降至27.6億元。 2019年前9個月在溫哥華售出的獨立屋中，有近73％的價格低於評估價。價格跌幅最大的多集中在高端獨立住宅。

溫哥華的公寓銷售中位價格上漲了3.3％，但銷售量減少了30％。

在耗資400億加元的液化天然氣項目的推動下，卑詩省西北部正在掀起一場能源熱潮。位於道格拉斯海峽（Douglas Channel）入口處的港口城市基蒂馬特已經有1000名工人在建造工地，預計從2022年到2024年將有7500名工人。住房需求將隨之攀升。

在基蒂馬特，今年前9個月的獨立屋價格與2018年同期相比躍升了近50％。儘管獨立屋銷售數量實際上從9 9套降至91套，但這些銷售的總價值卻猛增，從2810萬元增至3870萬元，只有兩套房屋的售價低於評估價。

附近城市Terrace的獨立屋價值增加了21％，至平均385,000元。

素里的獨立屋銷售要好過溫哥華，而公寓的表現則較差。 2019年的前9個月，有2201棟獨立屋售出，比2018年同期下降22％，銷售總額為27億元，2018年為36億元。有趣的是，這表明素里和溫哥華獨立屋的總銷售額大致相同。

獨立屋銷售的中位數價格下跌3％，至103.8萬元，而公寓的中位數價格下跌9.3％，至365,700元。 2019年前九個月在素里售出的獨立屋中，有超過50％的房屋價格低於評估價。

「我想住在納爾遜（Nelson）」是不少喜愛戶外運動和冒險的溫哥華人的夢想，它是庫特尼落基山脈的瑰寶，位於鄉村與城市的接壤處，附近有世界一流的滑雪場。

Landcor數據顯示，庫特尼的幾個城鎮在房地產方面表現良好。在納爾遜，獨立屋銷售的中位數價格上漲了11.4％，達到440,000元，儘管從2018年到2019年6月30日，獨立屋的平均評估價格上漲了16％，但2019年的前9個月里裡超過65％的房屋售出經過了過高的評估。

薩爾莫（Salmo）和斯洛坎（Slocan）的獨立屋價格上漲了27％，而克雷斯頓（Creston）上漲了10％，卡斯爾加（Castlegar）上漲11％。

維多利亞州的獨立屋的價值在下降，雖然比溫哥華好一些。如今，獨立屋的平均價格為79萬元，比2018年下降4.8％。銷量略有下降，今年前9個月的銷量為171套；這些售出的房屋中幾乎有80％低於評估值。

但同期，在蘭福德的維多利亞西部，獨立住宅的價值飆升了12％，而海灣群島的獨立住宅的平均價值增長了19％。◇

責任編輯：祖文

title: 温哥华7成獨立屋售價低於估價


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文：美房置業（溫哥華）

把房子外面收拾的乾淨、整潔，對潛在買家更具吸引力。

第一印象很重要，當你要賣掉你的房子時，從照片上看你的房產外觀的樣子，能吸引潛在的買家進來看看，還是他們一帶而過。這是最重要的。把你的前門漆成明亮靈動的顏色，也可以提升你家房子的吸引力。

如何提升你的家的外觀吸引力，很簡單：清理乾淨。

你不需要花錢把景觀美化一遍，但只要把室外打掃乾淨，就會大大提高你的房子對潛在買家的吸引力。最好的方法之一就是強力清洗車道、人行道、裝飾物和房外牆，特別是你所在的區域以「花式綠泥」聞名。

你不需要成為一個有才華的園丁，來提升你家的吸引力，但清除花壇，草坪或車道上的葉子，會吸引人們的注意力，顯示房主對房子的照顧十分用心。對室外如此用心，又怎麼不會像照顧孩童般照顧房子呢？房子的狀況定會叫人放心。一般的建議是，最好有空的花壇或窗台箱，而不是那些裝滿了雜草叢生的植物或任何其他垃圾的花壇。

如果你願意嘗試一下種植，你可以從Canadian Tire、家得寶（Home Depot）或沃爾瑪（Walmart）等公司買到一些便宜的季節性花叢或盆栽植物，種植和維護起來很容易（只需澆水）。訣竅是顏色的選擇——一種或兩種——以保持協調。

室內設計師建議，如果你正在拍攝照片，或者打開家門讓人觀賞，可以在家門口擺兩個黑色花盆種的繡球或黃楊，這樣可以讓你的家看起來乾淨、現代、誘人。

如果你足夠幸運擁有一個門廊，那就把這個空間最大化，用靠枕裝飾一套漂亮的戶外家具。確保椅子上的靠墊完好無損——沒有褪色或破舊，使用明亮、靈動色彩和圖案突出的靠墊，賦予這個空間額外的吸引力。記得這個裡一定要特別乾淨，清洗桌面，清除所有的蜘蛛網，顯示這裡經常有人清潔使用。

保持你家的入口乾淨，乾淨，沒有雜物，會創造即時的吸引力。

我們都知道在室內刷上一層油漆的效果，這是改造和翻新房間最簡單、最便宜的方法。室外面也是一樣。你可以通過給前門刷漆來立刻提升你家的吸引力，油漆專家建議你選擇一種明亮、靈動的顏色使門成為一個特色。

修補房外牆，裝飾物和重新粉刷有點褪色的露台或柵欄也會提升房子的外觀。

無論你對房子的外觀做什麼改進，最重要的是一致性。人們常常被太多的視覺興趣點所拖累，所以選擇一個想法並貫徹到底——從你所種的植物，到你所選擇的顏色，從你家的外觀到庭院的靠墊。

當一切都協調一致時，看起來房子得到了主人很好的照顧，這就是你的吸房子吸引買家的原因。

責任編輯：丹軒

title: 提升房子外在吸引力的簡單方法


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【大紀元2020年03月23日訊】2/2020東灣房市，統計銷售中位數價格、庫存、待售出、售出數量等多個房市數據。
東灣房市：奧克蘭（Oakland）獨立房市場銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有200棟。（1月份：153）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有99棟。（1月份：110）
· 2月份的中間售價高達77萬8,000美元。（1月份：76萬1,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市30天後售出。（1月份：44天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的110.33%。（1月份：107.22%）

東灣房市：奧克蘭（Oakland）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有73棟。（1月份：60）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有49棟。（1月份：33）
· 2月份的中間售價高達68萬9,000美元。（1月份：62萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市37天後售出。（1月份：42天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的105.42%。（1月份：102.18%）

東灣房市：伯克利（Berkeley）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有28棟。（1月份：28）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有25棟。（1月份：25）
· 2月份的中間售價高達131萬美元。（1月份：126萬5,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市22天後售出。（1月份：42天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的119.32%。（1月份：104.73%）

東灣房市：伯克利（Berkeley）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有7棟。（1月份：6）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有2棟。（1月份：7）
· 2月份的中間售價高達75萬7,500美元。（1月份：72萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市7天後售出。（1月份：65天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的102.09%。（1月份：100.95%）

東灣房市：菲利蒙（Fremont）獨立房市場銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有73棟。（1月份：58）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有60棟。（1月份：52）
· 2月份的中間售價高達122萬美元。（1月份：113萬2,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市25天後售出。（1月份：39天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的101.92%。（1月份：99.79%）

東灣房市：菲利蒙（Fremont）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有55棟。（1月份：36）
· 2月份期間售出的康斗、聯排住宅共有32棟。（1月份：28）
· 2月份的中間售價高達73萬4,000美元。（1月份：79萬1,500美元）
· 康斗、聯排住房平均上市26天後售出。（1月份：56天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的100.75%。（1月份：98.81%）

東灣房市：聖拉蒙（San Ramon）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有28單位。（1月份：25）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有25棟。（1月份：26）
· 2月份的中間售價高達112萬9,000美元。（1月份：108萬7,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市24天後售出。（1月份：31天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的100.05%。（1月份：99.94%）

東灣房市：聖拉蒙（San Ramon）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有16單位。（1月份：14）
· 2月份期間售出的康斗、聯排住宅共有27棟。（1月份：15）
· 2月份的中間售價高達70萬美元。（1月份：62萬5,000美元）
· 康斗、聯排住房平均上市52天後售出。（1月份：58天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.98%。（1月份：98.64%）

東灣房市：利佛摩（Livermore）獨立房銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有30棟。（1月份：22）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有47棟。（1月份：51）
· 2月份的中間售價高達86萬9,500美元。（1月份：83萬6,500美元）
· 獨立家庭住房平均上市40天後售出。（1月份：49天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.55%。（1月份：99.36%）

東灣房市：利佛摩（Livermore）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有22棟。（1月份：26）
· 2月份期間售出的康斗、聯排住宅共有12棟。（1月份：11）
· 2月份的中間售價高達65萬美元。（1月份：55萬美元）
· 康斗、聯排住房平均上市64天後售出。（1月份：14天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的99.55%。（1月份：99.90%）

東灣房市：都柏林（Dublin）獨立房市場銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的獨立房屋共有26棟。（1月份：24）
· 2月份期間售出的獨立住宅共有23棟。（1月份：14）
· 2月份的中間售價高達133萬美元。（1月份：98萬6,000美元）
· 獨立家庭住房平均上市22天後售出。（1月份：40天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的101.38%。（1月份：99.52%）

東灣房市：都柏林（Dublin）康斗、聯排銷售狀況摘要
· 2月份期間新上市的康斗、聯排共有11棟。（1月份：14）
· 2月份期間售出的康斗、聯排共有14棟。（1月份：16）
· 2月份的中間售價高達64萬7,500美元。（1月份：69萬美元）
· 康斗、聯排住房平均上市25天後售出。（1月份：38天）
· 2月份的平均售出價格為平均上市標價的101.03%。（1月份：99.38%）

以上東灣房市信息由Diana Huang提供
CalBRE# 01940894
Bishop & Associates Real Estate Sales
數據來源自：BayEast Association of Realtors
電話：510-709-5158
郵箱：diana5168huang@gmail.com
網址：www.bishop-re.com

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本文刊載於舊金山3月14日地產版

責任編輯：李歐

title: 2020東灣房市2月份最新數據（上）


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【大紀元2020年03月16日訊】（大紀元記者李平多倫多報導）中共肺炎（俗稱武漢肺炎、新冠肺炎）在全球各國蔓延，各行各業受衝擊。加拿大專家和業內人士紛紛認為，原本十分看好的加拿大房市，也難獨善其身。

受疫情影響，加拿大央行本月兩度減息，基本利率從1.75%減至0.75%，刺激人們貸款買房、抵押貸款和毀約換按揭銀行。問題是，各大銀行並未因央行減息而下調各自按揭利率，有些甚至反其道而行之上調貸款利率。

與此同時，加拿大銀監會（OSFI）也宣布，暫停按揭壓力鬆綁修訂和其它政策修訂。銀監會本來一直在等財政部設定新的按揭壓力測試利率，現在也宣布暫擱。滿銀首席經濟師波特（Douglas Porter）對表示，鑒於目前利率驟降，加上房市緊張，近期經濟前景困難，銀監會可能也覺得鬆綁按揭壓力測試不是時候。

據《環球郵報》報導，加拿大最近肺炎確診病例飆升迅速，各行各業經濟活動放緩，股市暴跌，人們買房信心亦受影響。安省按揭經紀布特勒（Ron Butler）表示，一開始，他對今年房市和按揭市場信心高漲，現在信心是一落千丈，上週起，有些客戶開始打聽是否能在交割前毀約。

專家認為，一方面，央行減息可為房市提供一定支撐。利息降了，人們還款壓力變輕鬆，有房的人低利率抵押貸款也能貸到更多現金。另一方面，油價跌，企業活動放緩，娛樂和旅遊業等近乎關閉和停頓，給國家經濟造成的創傷不容小覷。

帝銀副首席經濟師塔爾（Benjamin Tal）表示，現在是兩股反作用力在角力，到一定時候，經濟信心不足最終會壓倒低利率帶來的好處，現在許多人開始找銀行談想減息。

目前加拿大疫情剛剛開始，經濟放緩和疫情蔓延是否會影響安省南部、蒙特利爾、維多利亞和渥太華等地房屋交易和房價，現在還難說。但多倫多有些買家表示，近來受疫情影響，心裡開始感到不安，買房熱情開始消退。

全國各地都有經紀透露，越來越多客戶擔心賣房開放日，猶豫要不要掛牌賣房。多倫多地產經紀庫提亞（Andre Kutyan）透露，有些賣家要求詢問買方經紀和看房人自身健康狀況和最近是否有旅行史等，還有賣家要求任何人看房戴口罩和一次性手套。

卡爾加里地產經紀利奧爾（Corinne Lyall）女士表示，作為經紀，既要幫客戶順利賣房，又要謹慎病毒傳播。亞省目前疫情風險雖低，在形勢加劇前，房地產行業還在小心運轉。

專家警告，隨著疫情日益嚴重，加拿大一些大城市有可能部分或全面封城，今春房市肯定會受影響。RBC銀行資本市場高級經濟師何格（Robert Hogue）對《金融郵報》表示，疫情蔓延和金融市場震盪，今春房市活動會放緩，而且有可能會持續至夏季。

何格認為，疫情蔓延會拖累全國經濟放緩，限制人們外出活動，越來越多人自我隔離，買家不僅害怕外出看房，還會擔心自己到底還能承受多大貸款能力。經濟衰退威脅日益逼近，即使利率降了，人們借貸也會更謹慎。

多倫多地產經紀帕薩利斯（John Pasalis）透露，就在3天前還感受不到一點疫情的影響，突然一下子，市中心越來越多賣家開始恐慌起來，擔心看房的人少了，房子恐賣不出好價錢。

萬錦地產經紀皮納羅斯（Rodrigo Pineros）也見證最近幾週來市場過山車般的變化。他透露，2月底股市開始大跌時，許多年輕客戶開始恐慌，因為其中許多人靠投資收益賺買房首付。後來利率降了，有客戶鬆一口氣，覺得能貸更多錢買房了。上週疫情一下子突然加劇，許多人開始恐慌，又不知所措了。

據CBC報導，卑詩地產經紀汀恩（Mark Ting）表示，和股市不同，卑詩低陸平原地區房市目前受影響不大，至少現在影響不大。他最近有個朋友加價到50萬元才搶到一套公寓，開放屋看房的人也是絡繹不絕，好房子一上市就被搶走，甚至獨立屋行情也開始好轉。

汀恩認為，全球各國央行減息，股市因疫情衝擊暴跌，投資者紛紛逃離股市轉而投資債券市場，導致固定按揭利率下跌。按揭利率跌，意味著貸款能力增強，刺激人們搶房時出高價。這種情況下，即使新冠疫情似乎也沒法使房市一下子冷卻下來。

但房市如股市。就在1個月前，全球股市還一片看好，受疫情影響，現在許多人都在恐慌拋售。房市也可能如此，只是因買房市場心理變幻莫測，兩極變化不像股市那麼激烈。

汀恩提醒，所有金融市場都是環環相扣，股市跌肯定會拖累房市跌。比如，許多年輕人買房首付靠父母資助，現在父母投資因股市暴跌縮水，可能不太願意或沒能力資助子女。

另外一點要考慮的是，疫情影響經濟活動，收入可能因此縮水。尤其是旅遊、石油和天然氣等受疫情影響最直接最大的行業，銀行按揭審批會更謹慎。所有這些可變因素都會影響房市需求。

汀恩建議，作為買家，一定要謹慎，不要低估疫情對經濟、就業和市場信心帶來的衝擊，千萬不要衝動超支。作為賣家，急需用錢或大房換小屋，趁目前市場仍傾向賣方、市場房源仍緊張、形勢尚未進一步惡化前，趕緊掛牌出售。

汀恩表示，目前市場需求雖仍高漲，但不樂觀，照目前形勢看估計不會長久。賣房的人，如果買方價格合理，最好接受成交。現階段不急於賣房的人，建議還是繼續持有，因為在卑詩省，房產仍是非常不錯的長期投資。

自今年1月以來，由於供需嚴重失衡，許多大城市房價飆漲。多倫多地產局（TREB）數據顯示，上月房屋銷量同比飆升46%，房價漲17%。帕薩利斯透露，他聽說有房子上市4天就以高出賣方要價40%的價格成交。

帕薩利斯預計，隨著疫情日益嚴重，越來越多人染疫，或聽說家人朋友染疫在家隔離，行動受限，搶房現象估計會大幅下降，甚至看房開價買房的人都沒有。

TREB首席市場分析師默瑟（Jason Mercer）雖仍維持3月份原來預測，但也在密切關注下旬房市走向，他認為，本月下旬房市走勢如何，是未來房市預測重要參考依據和標準。

何格認為，買家和賣家對當前現狀調整，可能還得再等幾天，目前房市還未下沉。現階段各種數據都在預測中，到時等預測數據出來時，房價肯定不會再漲。

責任編輯：文芳

events: 武漢肺炎 新冠肺炎

title: 中共肺炎疫情蔓延迅速 加國房市何去何從？


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【大紀元2020年03月29日訊】編譯：李歐・大紀元
中共肺炎（或稱武漢肺炎，COVID-19）在加州不僅造成健康威脅，也打亂了經濟與房市相關的活動。自疫情在加州擴散後，州府宣布居家防疫令，民眾經濟活動受到限制，至今加州已經有超過100萬人申請失業救濟，對許多每月交房貸的加州貸款人來說，可能無法如期償貸；每月交租金的租屋者也面臨同樣的困擾。

加州為了給遭到經濟打擊的貸款人援助，週三（3/25）加州州長紐森（Gavin Newsom）表示，美國5家最大的銀行中的4家以及兩百多家州立銀行和信用合作社已承諾，給受疫情影響的人延長90天的抵押貸款償還。

據聖荷西信使報報導，紐森在新聞發布會上說，在過去的幾週中，他已經花了一些時間努力在美國最大的銀行以及加州各地的銀行之間建立一致性，以便為直接受到冠狀病毒大流行影響的房主，提供財政援助。

紐森說，富國銀行、US Bank、花旗銀行和摩根大通已與加州的銀行合作，提供「對抵押品贖回權和抵押付款的寬容」。不過，美國銀行（Bank of America）的行長卻表示，美國銀行不同意這一承諾。對此，紐森表示遺憾說，他們（美銀）只承諾30天。我希望他們重新考慮，並加入。

據美國銀行發言人哈丁（Bill Halldin）的澄清，表示美國銀行目前正在暫停全國範圍（包括加州）的所有止贖、逐出和收回財產。

哈丁並說，美國銀行每月將抵押貸款付款推遲到危機結束為。有必要的話，美國銀行準備將暫停時間延長到90天以上。

但是誰有資格獲得銀行的申請條件，紐森表示還在研議當中，未來幾天就會公布更多細節，將會尋求一個簡易的辦法，減輕文件負擔，且避免申請人打爆銀行的電話。

隨著疫情擴大，加州和地方立法者也進一步推出保護租屋者的命令，讓這段期間遭受經濟打擊的人，免受到房東驅逐，並得到租金延長的寬待。州長紐森在上週授予市和縣權力，以暫停對遭受疫情困擾的租戶所面臨的驅逐。

灣區的一些城市已經通過緊急避難措施，包括聖何西、聖塔克拉拉（Santa Clara）、帕洛阿圖（Palo Alto）和聯合市（Union City）。聖馬刁（San Mateo）和聖塔克拉拉（Santa Clara）兩縣也執行相關的命令，除非城市有更嚴格的保護租客的準則。

不過城市管理者也強調，該計劃是為困難情況而設計的，如果是正常，沒有遭到經濟或健康上打擊的租戶應正常交租金。獲得租金延期的租戶，必須證明受到疫情的傷害，以得到寬待。

在聖塔克拉拉縣，暫停令適用於所有住宅和小型企業租戶，包括城市邊界內的居民。由於緊急情況，租戶將有120天的時間償還租金。房客必須能夠向房東提供與冠狀病毒緊急情況有關的收入損失，或個人醫療費用的證明。該命令在週二經縣級主管批准後立即生效，並將一直持續到5月31日。

聖馬刁縣的管理者本週也通過了一項類似的命令，讓困難的租戶有最多6個月的時間可以還清租金。

阿拉米達縣（Alameda）的法規於週二由縣管理者一致通過，涵蓋了城市出租房屋和公寓中的居民。

另外，本週二（3/24）聖荷西Vendome Place公寓社區的居民，收到一封被要求告知是否感染新冠病毒的電子郵件。不過週三經由新聞機構的詢問，該公寓社區的管理者在週四發出通知，澄清該郵件是被誤寄出去的，並對居民表示歉意。

居民應該告知是否感染肺炎嗎？審查該封郵件的兩名律師表示，那是違法的。「如果你不是醫學專業人士，則沒有理由讓你知道這些信息，」民權組織加州殘疾人權組織的法律顧問Navneet Grewal說，「（居民）沒有義務回應這樣的事情。」Grewal進一步說，「Unruh民權法案（Unruh Civil Rights Act）」保護人們免受基於醫療狀況的歧視。加州有關房客和房東的指南說，房東不能詢問病情。

受中共肺炎影響的還有拉法耶特（Lafayette）的一處受爭議的開發案——Terraces of Lafayette。該開發案預計會有315個住房單位。拉法耶特計劃委員會原定於4月6日聽取該項目的意見，但現在因肺炎延期了會議。

該開發案可以說是一波三折，自2011年3月首次提出以來，已經進行了20場公開聽證會。2018年6月開發案恢復討論，但依據新的住房法規，現在僅能舉辦5次聽證會，以加快建房速度。4月的聽證會被暫停後，將等待計劃委員會進一步做出決定。

目前加州也因住房危機嚴峻，新的住房法規將有助開發案加快進行。但是中共肺炎肆虐下，部分項目又將遭到突如其來的暫停。#

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本文刊載於舊金山3月28日地產版

責任編輯：李曜宇

journalist: 本文刊載於舊金山3月28日地產版

events: 武漢肺炎 冠狀病毒 COVID-19 新冠病毒

things: 租屋 防疫 人權 經濟

title: 百萬加州人因疫情失業 房貸租金可延期


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【大紀元2020年03月28日訊】（大紀元記者嫣華綜合報導）兼具文化風格、簡約素淨的日式庭園是怎麼營造出來的呢？不用太大空間，專家說只要有1坪大小就可以創造出和風的桃花源。我們來欣賞一下，有著濃濃和風的「坪庭」。

京都的建築風格常在露台上融入了花園景觀的設計。據日本庭園專家說「坪庭」的起源可追溯自8~9世紀時的京都，當時京都的街道上町家（普通人家）的連排住宅中大都設有此類的小花園。

人們普遍認為「坪庭」的設置是在沉悶的街景中創造出的一個令人感到身心愉悅的地方。其中的花草樹木可以提供因城市發展而逐漸與自然隔絶的人們一個喘息沉靜的空間，而花園本身則改善了連排房屋中的採光和通風的問題。

古時京都的人們習慣在房屋裡建造一個或數個坪庭，用來增加採光、改善屋內的通風。一些坪庭會設在入口大廳的窗戶附近，藉此打造房子內部和外部間流通、互相借景的連接感，透過外部的綠意和光線擴大室內空間的感覺。

具有讓人沉靜心靈感覺的日本的庭園，到底加入了那些元素呢？

復古的日式庭園中包括岩石、枯山水、水缽、竹籬笆、石燈籠等傳統日式元素，再搭配具文化內涵的植栽、水流等組合構成美麗的意境。

鹿威（添水）

「添水」是以竹子造成的流水裝置，它利用儲存一定量的流水後，讓竹筒兩端的平衡轉移，而後竹筒的一端落下敲擊石頭而發出聲音。它是一種獨特的日式庭院景觀，竹子聲音原本是用來驅趕鳥類的，但通過兩種純潔意喻的竹子和水轉移成一種凈化心靈的象徵。

水缽

由「添水」接引水流過來的水缽靜靜的放置在園區的一角，大多由石材或陶器製成的水缽與自然融成一體；它的象徵意喻遠大於實用性，洗手的人洗滌的不只是自己的手，經由洗的動作進而讓心靈平靜，進入靜心之美。

石燈籠

石燈籠源自中國供佛時的點燈，後來成為日式庭院中具意喻的裝飾，它象徵在黑暗中點燃光明，引領亂世中人們的心重新走向光明之路。

使用大小石材-造景石、踏腳石、石道

踏腳石和石道主要使用在潮溼的氣候中，方便在其中行走時避免弄溼鞋襪。造景石搭配植栽使用。其它還有枯山水等，以石代水的造景。

日式庭院慣常使用的植物

常見的有楓（槭）樹、松柏、竹、櫻花樹等具文化意喻內涵的植物；楓葉在秋季會變為紅色，為庭院增添美感，並帶來心境上的轉變；松柏大多搭配山石，具堅毅、品德貞潔之意；中空、飄逸的竹子，具有君子謙虛、高風亮節的象徵寓意。

常綠植物-草類

視庭園空間及不同的設計搭配低矮的常綠植物；地面常用細草、小竹類、蔓類、羊齒類、蘚苔類等植物覆被，很少用磚石鋪滿。

在坪庭中，所使用植物種類不多，主要以簡單樸素的視覺效果取向，為日式和風美學的主軸。◇

責任編輯：茉莉

countries: 中國 日本

title: 只要1坪的「坪庭」 創造出日式庭園沈靜心靈的角落


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【大紀元2020年01月07日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）試圖解決加州住房危機的區劃改革法案——SB 50，去年5月遭到終止，現在它又回來了。SB 50將允許在公共交通沿線興建高層公寓，其改變加州土地區劃的作法，引起廣大爭議。不過加州房價高昂、新房數量不足的情況下，該法的提案者加州參議員威善高（Scott Wiener），今年更新法案試圖再次闖關。

據聖荷西信使報指出，SB 50的正反雙方正加緊進行激烈的拉鋸，反對方，包括舊金山監督委員會在內的一些地方政府明確表示，他們不打算放棄對土地使用決策的控制。支持方說，自去年以來，他們一直在努力推動立法機關通過這項住房計畫。

北加州非營利性住房協會常務理事艾米・菲什曼（Amie Fishman）表示，法案的第二次推動引起了很多關注和興趣，現在SB 50處於有利位置。

SB 50法案將允許開發商將現行交通站周圍的獨立房、三層或四層公寓，建成兩戶、三戶和四戶獨立出入口的住宅（duplexes, triplexes and fourplexes）。因此激怒了地方的民選官員，他們擔心該法案會改變城市的樣貌。

針對這些不滿，威善高表示已經收到許多反饋和建議，正在努力修改計畫。例如，城市將有更大的自由選擇住房分配方式，例如，它們可以為社區中較高的建築物劃分在同一區，而較矮的建築物劃分在其它的區域。

不過，法案仍然不允許城市以這種新的靈活性為藉口，來減少住房面積，也不能擺脫全加州範圍的興建四戶獨立住宅的規定。威善高表示，不久會公布更多細節。

SB 50的反對者也認為，法案僅為開發商建房打開大門，增加更多的高檔住宅，進一步加劇低收入居民的住房危機。威善高的辦公室為此與利益相關者會談，也和住房權益倡導者交涉，並稱已取得很大進展。

反對方之一的「宜居加州Liveable California」創立者，蘇珊・基爾希（Susan Kirsch）倡導緩慢增長，她認為SB 50這樣的法案將剝奪當地民選官員的權力，把城市的大門大開，將土地開發權交給了大型開發商。

不過，威善高也認為，今年區劃改革法案SB 50修改後將更加被接納。為了緩解加州住房危機，他已經推動土地區劃改革3年，2018年曾經以SB 827推出，但在第一次委員會聽證會上被否決。另外，加州州長紐森也希望盡快簽署解決住房危機的法案，但這一切卻一點也急不得，接下來得看雙方人馬在今年的拉鋸戰表現如何。

去年4月2日，SB 50在參議院住房委員會以9：1通過了。但隨即在舊金山市議會通過決議，反對這項法案。5月，參議院撥款委員會進行關鍵性投票之前，該委員會主席將其變成了一項兩年期法案，令支持者感到震驚。

這意味著SB 50在2020年才能回到立法程序，進行投票。現在，這項法案將等待1月底通過撥款委員會，並通過參議院的投票。如果成功，它將進入立法程序。

今年其它的房屋提案，包括AB 1484，這將改革地方政府如何對新房屋建設徵收費用。加州大學伯克利分校住房創新中心政策主任，戴維・加西亞（David Garcia）說，AB 1484法案在去年也變成了兩年期法案，將成為一個非常重要的法案。

還有，AB 1279提案今年也可能嘗試捲土重來，提議在某些「高資源」地區（即高機會、居住密度低的地區，沒有高檔化的風險）提高住房生產。該法案於去年在參議院住房委員會舉行。

已廢止的SB 5或許重新推出類似的法案，主要用於希望每年提供高達20億美元的可負擔住房資金，直到州長紐森因預算原故終止它。

同時，去年通過並生效的AB 1482，此新法律規定全州的租金上限為每年5%，加上通貨膨脹率（在灣區約為9%），該法律不適用於15年前建造的房屋，並禁止房東在未經批准的情況下驅逐租戶。專家們正在觀察今年開始如何執行該法律，因為該法律並未包括，發現和懲罰違反該法律的房東的任何作為。還有SB 222用於保護退伍軍人和軍人不受住房歧視。#

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本文刊載於舊金山1月4日地產版

責任編輯：李曜宇

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taiwan-subdivisions: 成功 金山

title: SB 50加州區劃改革法案又回來了


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【大紀元2020年02月16日訊】文：李歐・大紀元
一月灣區房市有大幅度降溫！從我們統計的灣區部分房市中，一月銷量只剩789，比十二月整整少了527個；一月銷售中位價145萬多，比比十二月降了73,225。2018年十二月至2019年一月，也有差不多的情況，但是在接下來的春季房市可能受到中共肺炎（俗稱武漢肺炎、新冠肺炎）的影響，變數相當大。

在此前，我們談過2019年的冬季房市確實沒有以往的寒冷，在量價上都有水平以上的表現，反而旺季的表現差強人意。不過今年的一月房市，尤其銷量大幅縮減，這可能是有不少需求量，已經在冬季消耗所帶來的下修表現。回顧2018年十二月至2019年一月，銷量僅減少288個，價格減少115,322。（見表一）

個別房市中（見表二），銷量都是降溫的，但價格方面卻有漲跌。舊金山房市一月銷量只有76個，價格也大幅縮減了近43萬，但仍比去同期好。

這次新加入San Mateo的觀察。去年San Mateo的價格大約都在130萬至160萬之間，銷量多至七十多，少則三十多，今年一月的銷量屬於偏低。然而去年二月的量價又比一月更低，因此今年二月或許再度下調。

Menlo Park量價也大幅縮減，但比去年同期好。另外，Cupertino、San Jose也都是價格下調，Cupertino還比去年同期稍差。

Palo Alto、Mountain View的價格提升約二十多萬，令人訝異。Palo Alto去年最高落在六月，銷量30個，價格約368萬；最低是去年一月，約254萬，銷量23個，但今年一月銷量更低，僅15個。去年春季房市，四月Palo Alto價格才有顯著增長。

東灣的Fremont一月銷量幾乎來到最低量，去年最低是一月65個，最高是162個；價位上，去年二月最低，只有97萬，最高是八月的近116萬，今年一月近108萬也屬於低價區間。

Newark一月房市出現了最低銷量12個，去年最低是二月的15個，最高是八月的42個；價位上，最高是去年六月的99.8萬，最低是十二月的70萬，今年一月雖微幅上升4萬，也屬於低價區間，量價都去比年同期差。

如果按照往年來看，接下來的春季房市會逐漸往上攀升，不過今年一開春即遇上中共肺炎來襲，雖說是集中在大陸的疫情，但隨著時間推演，海外感染人數也在增加，中國疫情更是持續延燒，爆出更多驚人消息。這樣的情勢也讓整個國際十分緊張，那麼這波疫情是否影響到美國房市，以至如何影響灣區房市？實在是孰難預料。

不過筆者相信，經過此疫情的「洗禮」，中國人逃離大陸的決心只會有增無減，有辦法的人應該會增加投資，沒辦法的人也會想盡辦法。但目前各國都在防堵中國人入境的情況，短時間內移居海外的人數、海外購房的數量都會遽減。另外，世界經濟受中國疫情影響，目前都在動盪中、觀察中，因此今年的房市會很難預測，只能說靜觀其變了。#

表一：舊金山灣區房市近半年與1/2019銷售量、中位數房價數據比較表。（大紀元製表）

表二：灣區部分城市1/2020、12/2019、10/2019和1/2019之量價比較表。（大紀元製表）

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本文刊載於舊金山2月8日地產版

責任編輯：李曜宇

countries: 美國 中國

events: 新冠肺炎 武漢肺炎

title: 1月銷量劇減 今年房市恐受疫情波及


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快樂鼠尾草、乳香、純正薰衣草、廣藿香和羅馬洋甘菊精油，可以紓解壓力和焦慮，讓人更平靜，幫助睡眠。（大約1杯的分量）

配方：

5 滴快樂鼠尾草精油

2 滴乳香精油

15 滴純正薰衣草精油

2 滴廣藿香精油

10 滴羅馬洋甘菊精油

1 杯水

作法：

1. 拿一罐噴霧瓶，混合快樂鼠尾草、乳香、純正薰衣草、廣藿香和羅馬洋甘菊精油，至少讓這款複方精油靜置一小時。

2. 加水，鎖緊瓶蓋，每次使用前再搖一搖。

3. 上床之前，先在臥房噴一下噴霧，由於氣味不會太濃烈，想噴多少就噴多少，營造出宜人的氛圍。讓自己放鬆深呼吸，完成睡前該做的事情。

4. 將舒眠噴霧保存在陰涼處。

祕訣：如果少了一、兩種材料，還是可以製作類似的舒眠噴霧，也可以添加一點自己喜愛的精油，調配屬於自己的香氣。

摘自《愛上精油保養‧150種頂級配方》

和平國際出版

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責任編輯：李清風

title: 4步自製天然舒眠噴霧 睡前用還紓解焦慮


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【大紀元2019年02月07日訊】（大紀元記者王黎維紐約報導）曼哈頓第57街的「億萬富豪巷區」（Billionaires’ Row）日前傳出一樁頂層公寓交易價高達2.38億美元的新紀錄。這對紐約豪華公寓市場有什麼影響？

據《華爾街日報》引述史翠柏林（Stribling＆Associates）經紀人亨克爾斯 （Kirk Henckels）的說法稱，今年紐約高端公寓市場幾乎沒有復甦的跡象。

亨克爾斯在一份關於紐約500萬美元或以上豪宅的銷售報告中指出，2018年的豪華公寓銷售比上一年衰退了22%，包括康斗（Condo）和合作公寓（Co-op）的銷售。他表示，受聯邦政府關閉的衝擊，今年一月份市場顯得特別疲弱。報告稱：「去年銷售下滑的幅度是近10年來最大的一次。」

報告中稱，疲弱的銷售趨勢凸顯了「超級富豪和富豪」之間的差距。「超級富豪」在房地產和珠寶與藝術品拍賣會中的標購價格屢創新高，但「富豪」買家則猶疑不定。

亨克爾斯認為：這與當前世界局勢波動有關。

2018年500萬美元或以上的康斗公寓銷售下滑了28%。這是連續第二年下滑。之前的五年都是穩步增長的。

報告還發現，去年合作公寓的銷售額與2017年數據相比略微上升3.8%，但仍遠低於2015年的銷售高峰。房產經紀人認為，合作公寓（Co-op）銷售的些微反彈是由於賣家願意降低價格促成交易。

史翠柏林認為，康斗公寓開發商願意接受議價，對買家是個好消息。去年標售3,000萬以下的豪華公寓成交折扣率平均是9%至10%，而標售5,000萬或以上的頂級豪宅折扣率則高達23%。

對沖基金經理人格里芬（Ken Griffin）購買了中央公園南（Central Park South）220號約24,000平方英尺的頂層公寓戶，其2.38億美元的成交價也低於2.5億美元標售價。

這交易是2015年簽約的。新公寓的交易往往經過幾年才能結案交屋，所以並不反映當前的市場景氣。

不過，經紀公司Brown Harris Stevens總裁魏爾基（Hall Willkie）還是認為「它對整個市場能起到積極作用」。

他說：即使只是競標一戶大單房的買家也會因此受到鼓舞，認為有這麼富裕的聰明基金業者願意花這麼多錢投放在紐約一處公寓豪宅，「這表明他們對紐約這個城市有信心。」◇

責任編輯：家瑞

title: 前景黯淡 紐約500萬起價公寓 銷售下滑22%


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【大紀元2020年03月16日訊】編譯：艾薇、李歐・大紀元
去年科技巨頭：蘋果、谷歌、臉書均表示要為灣區的經濟適用房挹注資金。今年3月初，蘋果的首筆款項1.5億美元將開始援助開發商，加速經濟房的運作；接著谷歌也買下聖荷西Diridon車站附近的土地，用作西市區（Downtown West）開發案的一部分。

據《聖荷西信使報》報導，硅谷非營利性住房信託基金（Housing Trust），宣佈啟動25億的首筆款1.5億美元，資助經濟適用房項目。同時，呼籲開發商積極參與大灣區的有補貼的房屋和公寓的建造。這筆來自蘋果的款項，將用於實施各種舉措來支持該地區的住宅項目。

Housing Trust首席執行官Kevin Zwick表示，開始的資金會用於那些已被市政府批准的項目，但這些項目需要額外的資金才能開始工程。我們在尋找影響最大的項目，這將推動一些原本不會進行的開發案。

由於灣區蓬勃發展的經濟和住房短缺，使房屋和公寓價格達到創紀錄水平。然而，開發商們在進行經濟適用房的融資並不容易，州和聯邦的資助常常不足以購買灣區的房子，融資不足也導致無法建造補貼性房屋。

因此，去年11月，蘋果公司採取了行動，以支持多戶型住宅的開發，為首次購房者提供援助，支持可負擔得房的項目，幫助無家可歸者，資助其它住房計劃等。

蘋果首席執行官蒂姆・庫克（Tim Cook）當時說：「經濟適用房意味著穩定與體面、機會與自豪。當太多的事情無法解決時，這表示我們所走的路是不可持續的。所以蘋果公司致力於成為該解決方案的一部分。」

經濟適用房的開發商面臨著各種問題，比如他們互相競爭為了獲得政府的資金，需要支付高額的價格購買灣區的土地。一位倡導者說，開發商需要時間拼湊資金，導致許多項目停滯不前，向當地政府申請建房和土地資源的批准，也會延長施工時間，並增加了大量的成本。

SV @ Home的副總監Michael Lane表示，通常可負擔房屋的開發商需要從5到7個來源籌集資金，包括從地方、州和聯邦機構等。新的貸款能夠為開發商提供快速通道，並簡化相關流程。這種靈活的本地資源確實是需要的。感覺就像您在本地有一個朋友。

Zwick估計，灣區的五十多個開發項目都會有資格競爭此次補助，可見需求是非常大的。該房屋信託公司預計將確定6至9個項目，並提供約5,000萬美元的貸款。最高的貸款額為1,000萬美元，最多可償還20年。開發商需要在3月24日前提交申請。

該基金會希望到2021年底前，這些項目能夠動土，以準備開始建造房屋。這些開發項目將支持中低等收入的居民，新的開發項目將有長期協議，專門將其作為經濟適用房。Zwick還說，該信託基金打算將蘋果公司的額外資金，用於其它貸款和開發計畫。

另外，谷歌3月的一份公共財產文件顯示，在最新的交易中，谷歌以530萬美元的價格購買了93 S. Autumn St.的地面停車場。擴大了谷歌打算在聖何西市中心的Diridon車站附近，開發以交通為導向的社區資產。Diridon車站也是BART站，甚至是高鐵站的擬議站點。

目前為止，谷歌現在已經花費了4.59億美元，為該公司開發大型項目所需的土地收集財產，並將其開發項目命名為西市區（Downtown West），將由辦公樓、住宅、酒店、商店、飯店、餐廳、文化中心和娛樂中心組成。谷歌也計劃在西市區中僱用多達25,000名員工。

谷歌這個開發不是經濟房項目，而是作為新園區的使用，因此致力推動南灣經濟適用房的組織——SV @ Home敦促聖何西為非科技巨頭擁有的土地制定計劃，並認為如果聖何西官員們將谷歌的貢獻納入考慮範圍，則可以實現更大的目標——容納多達35,000個工作崗位和15,000套房屋。

聖何西經濟發展總監金・威爾士（Kim Walesh）表示，在Diridon車站區域規劃中，該市的規劃師和城市設計顧問，一直在研究增加住房和工作場所開發的潛在可能性。3月中旬，我們將分享關於增加住房和工作場所的深刻見解。

幾乎同時，聖荷西市議會批准了S. First St.和E. Reed St.轉角處的27層高層住宅開發案，位在280公路一側，它距離谷歌的西市區項目才1.5英里。它的開發商是總部位在倫敦的Scape公司。

此高層項目將有290個住宅單元，4,800平方英尺的零售商店，以及一個開放區域和集會空間的屋頂。據聖何西官員稱，約有28套住房是可負擔價格，包括一室公寓，一居室和兩居室。＃

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本文刊載於舊金山3月14日地產版

責任編輯：李曜宇

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title: 蘋果經濟適用房資金啟動 谷歌為新園區再下一城


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攝護腺肥大又稱前列腺肥大、良性攝護腺增生（BPH），是中老年男性最常見的問題，嚴重時會影響生活品質，可能的症狀有尿速慢、尿不出來、殘尿、頻尿、夜尿、尿失禁、血尿或排尿疼痛等。一些食療方法可以改善攝護腺肥大的問題。

攝護腺肥大雖有處方藥可以緩和症狀，但無法根治，且常有不良副作用，如頭暈、頭痛、血壓下降、全身無力，有的還會造成性無能。另外的治療方法是以手術刮除攝護腺，但同樣有損及性功能的風險。

有研究發現，一些日常天然食物也能改善攝護腺肥大的症狀，而且沒有藥物惱人的副作用。如果你深受攝護腺肥大困擾，不妨試試以下這些食物。

人體的攝護腺含鋅量高於其它組織。有研究發現，攝護腺肥大患者的攝護腺組織含鋅量低於正常人。另有研究指出，鋅可以緩解下泌尿道的不適症狀，攝取足量的鋅對攝護腺肥大與攝護腺癌均有助益。

貝類（如牡蠣、蛤蜊）、小魚乾、豆類、堅果（如南瓜籽、葵瓜子、松子、芝麻）等都是富含鋅的食物。

茄紅素是一種類胡蘿蔔素，其抗氧化力高居所有類胡蘿蔔素之首。研究發現，茄紅素可以抑制攝護腺肥大及其症狀。

2008年一項臨床試驗將40名攝護腺肥大患者分成兩組，一組每天吃15毫克的茄紅素；另一組為安慰劑組。6個月後，茄紅素組患者攝護腺沒有增大，PSA（攝護腺特異抗原）下降，病症（IPSS，國際攝護腺症狀評分）顯著改善；而安慰劑組患者攝護腺變大，PSA沒變，病症有改善，但幅度遠小於茄紅素組。

茄紅素存於一些紅黃色的蔬果中，越深紅或深粉紅的蔬果，茄紅素越多。富含茄紅素的蔬果有番茄、西瓜、紅葡萄柚、紅心芭樂（紅番石榴）、木瓜、芒果、柑橘、胡蘿蔔、紅椒等等。

南瓜籽含有一種特殊的植物固醇（sterol），可以改善攝護腺肥大之下泌尿道症狀。

2015年德國一項臨床研究招募了1,431名攝護腺肥大患者，將其分為三組，一組每天吃10克南瓜籽；一組每天吃1克南瓜籽萃取物（固醇）；另一組為安慰劑組。12個月後，吃南瓜籽與南瓜籽萃取物的受試者的病症與生活品質均有明顯改善。研究並指出，食用南瓜籽或南瓜籽萃取物對人體相當安全。

此外，南瓜籽油也能改善攝護腺肥大症狀。2009年韓國一項小型臨床研究指出，每天攝取320毫克南瓜籽油的患者於3個月後，IPSS下降了34%；12個月後，IPSS下降了58%，生活品質改善了40%。

亞麻籽對攝護腺癌、攝護腺肥大都有很好的防治效果。

2004年美國杜克大學醫學中心臨床研究發現，攝取亞麻籽可以大幅降低PSA、膽固醇、攝護腺組織增生率。

研究者給15名攝護腺肥大患者每天吃30克磨碎的亞麻籽，並搭配低脂飲食，6個月後，比對他們吃亞麻籽前後的PSA、膽固醇、睪固酮、攝護腺上皮細胞增生率的差異。結果，患者PSA平均下降了32%；膽固醇平均下降了12%；攝護腺上皮細胞增生率平均下降了68%；睪固酮則無明顯變化。

另一項2008年的臨床研究指出，亞麻籽萃取物（木酚素）能顯著改善攝護腺肥大症狀，而且功效與常見的處方藥物相當。

在87名受試者當中，每天吃300毫克或600毫克木酚素的患者於4個月後，IPSS平均下降了7分（安慰劑組下降3.5分），生活品質的改善幅度亦遠勝安慰劑組。

其實，亞麻籽與南瓜籽都富含必需脂肪酸（亞麻酸、亞油酸），而必需脂肪酸是人體合成攝護腺素（前列腺素）不可或缺的成分。攝護腺素不僅存於攝護腺中，還分布於腦、肺、心、腎、胸腺、胰腺、甲狀腺等等許多組織器官中。因此，每日攝取亞麻籽或南瓜籽對整體健康也有很大益處。

據Earth Clinic網站，美國德州一名攝護腺肥大患者克雷格（Craig）不到50歲就開始長期服用各種攝護腺藥物，藥物的副作用令他痛苦不堪。65歲時，他的病況惡化，攝護腺越來越大，PSA超過了30，必須插上導尿管才能排尿。

克雷格嘗試過各式各樣的方法與食物，但症狀均無明顯改善，直到他試了「布緯食療」，病情大幅好轉，不再需要插導尿管，也不必再吃藥或做手術。

布緯食療是流傳近70年的一種抗癌和改善慢性病的食療，其主要配方是將冷榨亞麻籽油與茅屋起司（cottage cheese）依1：2的比例充分攪拌混合而成。

根據發明者德國脂肪專家喬安娜˙布緯（Johanna Budwig）的理論，亞麻籽油中的必需脂肪酸與茅屋起司中的硫蛋白極易結合，兩者形成水溶性的脂蛋白後，能迅速為人體消化、吸收與代謝。可能是因此緣故而使亞麻籽油內的有效成分更能充分發揮，從而快速改善症狀。

除了亞麻籽油與茅屋起司這兩種基本食材，克雷格還建議每天打蔬果昔喝，並注意不要吃味精、糖、鹽、糕點及各種加工食物。◇

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責任編輯：李清風

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title: 攝護腺肥大的5種天然食療法


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新型冠狀病毒已為全球大流行，紐約市更是確診病例不斷上升。在這期間大家採取了許多防疫措施，其中最為重要的便是進行自我社交隔離。在隔離期間，我接到了許多家長憂慮的疑問，包括如何知道孩子感染了新型冠狀病毒？孩子有感冒症狀或發燒，我應該帶他去醫院嗎？寶寶的疫苗可以推遲打嗎？等等。在這裡我一一為父母解答。

感染新型冠狀病毒的症狀最普遍的包括發燒、咳嗽（一般是乾咳）、呼吸困難等。但也有全身酸痛、喉嚨痛、流鼻涕和腹瀉等。

目前發現，兒童感染後症狀輕微，而這些症狀和普通的感冒病毒及流感病毒相似，所以在沒有做檢驗的情況下，基本無法單憑症狀確診是否感染。

這必須依當地疫情是否嚴重來回答。目前紐約疫情蔓延快速，社區傳播廣泛，再加上醫院感染病毒患者眾多，病毒的測試基本只建議給在醫院症狀比較嚴重的病人來檢驗。

此外，帶症狀輕微的孩子去檢驗，會有更高的、真被傳染的風險。

因為兒童感染新型冠狀病毒的症狀目前都比成人輕微，恢復的機會很高。加上其症狀和普通感冒相似，所以建議如果孩子有以上類似輕微的症狀都儘量在家休息隔離，不建議把孩子帶去就診。

因為如果孩子沒有感染病毒，更容易在醫院被感染；而如果孩子若真感染了病毒，便會傳染給其他人。這期間父母應該和醫生聯繫，嘗試通過視頻或者電話溝通，讓醫生更了解孩子的情況。

當然如果發現孩子有呼吸困難，胸口疼痛，臉色發紫，精神恍惚等症狀，則必須叫救護車到醫院檢查。

還有必須注意的是，由於紐約疫情廣泛，有以上症狀的孩子（尤其是有發燒的）在家儘量和年紀較大的長輩隔離，以避免傳染給老年人。

雖然美國疾病控制與預防中心和兒科學會都建議兒童的疫苗必須照原來的時間表打，沒有推遲的必要，但這個問題也必須以當地疫情和個人情況來回答。

以紐約來說，由於人與人傳播廣泛，如果父母帶孩子去打疫苗的途中可以減少與其他人的接觸，比如自己開車去；並且可以跟醫生溝通好，讓健康的孩子和生病的孩子分開就診，那還是建議父母準時給孩子打預防針。

如果這些孩子在14天內接觸過有感染症狀的人，建議14天後再到診所去。

雖然目前有許多在市面上流傳的「藥方」，這些「藥方」甚至包括了消炎藥或治療流感的藥物等，但是在沒有醫生確診是否得感染病毒的情況下，加上大部分孩子的自癒機會很高，不建議家長隨意用藥。

我們也知道濫用消炎藥容易讓病毒產生抗藥性，甚至讓病毒變種。如果現在濫用，到真的需要用的時候可能就沒有效果了。

不，許多家長有錯誤的觀念。其實6英尺（2米）的距離是給所有「有必要出門」的公眾人士的建議。比如去看醫生，買日常需要用品等。而其它非必要的活動聚會依然強烈不建議。

為什麼呢？我們都知道引起這次疫情的病毒是新型病毒，醫學上對它的的了解不深，目前所知道的是病毒在塑料和不鏽鋼可以存活3天之久。那爸媽如何確定，孩子在公園不會碰觸任何有可能感染的表面，而又摸到臉上？而長時間多人的聚會，即使保持6英尺距離，一樣會有被傳染的風險。◇

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責任編輯：李清風

title: 保持社交距離 能帶孩子出門嗎？兒醫答疫情6問


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【編者按】濕氣分為外濕和內濕，外濕往往是長期處於潮濕的環境所致，內濕則是因為自身素質或習慣不佳。哪些症狀代表你的體內可能有濕氣？

● 體形肥胖，身體浮腫，有眼袋

健康人應該是體形勻稱，不胖不瘦，而體內有濕氣者，大多體態豐腴或肥胖，特別是那些平時吃得不多，但大腹便便、腹部肥滿鬆軟的人，就很有可能是水液在體內代謝出現異常導致的虛胖。

這些人輕則體重增加，重則出現浮腫。如早晨起床時眼皮浮腫或眼袋明顯，就說明體內的濕氣較重。只要濕氣一除，人自然就瘦了。

● 全身倦怠乏力，精神差

體內有濕者不活動時常會感到睏倦、乏力，全身沒勁，連話都不想說，尤其是飯後更明顯，窩在沙發懶得起身。可是適當運動後，疲乏不但不加重，反而還能減輕或消失。

另外，這類人睡醒後，仍然會感覺很疲勞，好像沒睡醒一樣，精神狀態很差、很壓抑、很鬱悶。但只要活動一下，疲勞感就不見了，人也變得有精神一些。

● 頭重如裹，肢體沉重

若濕邪犯表，會感覺頭腦昏沉，像裹著一塊厚重的布，身體、四肢也異常慵懶或不爽快， 小腿肚發痠發沉，腳步特別沉重；若濕滯經絡，再流經關節，則關節痠痛沉重且屈伸不利。這些症狀就是「濕性重濁」的表現。

脾的特點是喜燥、惡濕，脾主運化水濕，以調節體內水液代謝的平衡。如果脾氣虛弱， 運化水液功能失常，就會導致水液在體內停滯，而產生水濕痰飲等，這是「脾生濕」。反過來，外在濕邪侵入人體，困阻脾氣，就會影響脾的運化功能。這就是中醫所說的濕邪困脾， 擾亂了脾臟的運化和升清功能，使清陽不能上升，濁陰不能下降。當健脾除濕之後，這些症狀自然都會消失。

● 頭髮容易出油，面部油亮

濕氣重的人，不管是頭髮還是面部（特別是額頭），都特別容易出油，面部的毛孔也比較粗大。

如果還容易生粉刺、瘡癤，一開口就能聞到異味，那就表明其體內不僅有濕， 還有熱，需要清利濕熱了。

● 舌體胖大，舌苔白膩有齒痕

正常人的舌淡紅而潤澤，舌面有一層薄白舌苔，乾濕適中，不滑不燥。而體內有濕的人， 舌苔會很白，很厚膩。

同時，有濕邪者舌體多胖大，而且舌頭的邊緣，有明顯的荷葉邊狀齒痕。如果不及時祛濕，舌苔還會變為黃膩，就說明濕久鬱熱了。

● 大便不成形，擦不乾淨

正常的大便是軟硬適中的條形，如果不成形，很黏，總有排不完的感覺，且排便後用衛生紙反覆擦也不容易擦乾淨，黏在馬桶上也很難沖走，那就代表體內有濕了。

● 胸悶，腹脹，胃口不好

體內有濕的人，常會表現出消化不良的症狀，如感覺胸悶，想長呼一口氣才舒服；到了吃飯時間也不餓，沒食慾，吃一點東西就覺得胃脹，且有隱隱的噁心感；時常口渴，卻不想喝水等。

這些症狀更容易出現在夏季，都是濕邪影響脾胃的運化功能所導致的。

● 痰多，睡覺流口水

體內濕氣重的人，還有一個明顯症狀，就是痰多、口水多。

一些老年人，長期咳喘痰多， 被西醫診斷為慢性支氣管炎，其實這樣的患者，有時不是發炎所致，而是脾虛、痰濕內盛造成的。還有些人睡覺會流口水，有口臭，這也是脾胃失調，水液不化，上逆至口腔致使的。

針對這些問題，健運脾氣、祛除痰濕才能從根本上解決。

● 陰部潮濕或有濕疹

濕邪為重濁之邪，與水同類，所以屬陰往下走，奔向整個生殖系統，因此多容易傷及人體下部。所以，體內有濕的人，常會在下肢出現水腫、濕疹等病症，女性陰部會潮濕、瘙癢、有異味。

中醫認為，濕邪具有濕性、黏滯、重濁、趨下（向人體下部走）的特性。人體內濕邪主要有外濕和內濕兩種。

無論是哪種濕邪，由什麼原因造成，只要在人體內聚集、滯留，就會使人出現「濕濁內盛」的一系列症狀。簡單地說，不論是外濕還是內濕，必同氣相求（外濕會引動內濕， 內濕會相應外濕）；而且外濕、內濕在發病過程中，又常常相互影響：

外濕入侵人體–>多犯脾胃–>脾失健運–>濕從內生–>水濕停聚–>更易招致外濕

由此可見，一旦體內有了濕邪，一定要及時排出，以免惡性循環，加重對人體的傷害。

摘自《濕寒虛熱五招搞定》 幸福文化出版

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title: 易疲勞小腹胖是濕氣重？這些症狀代表體內有濕


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【編者按】無論你是近視、遠視還是視力正常，隨著年齡增長，都會出現老花眼。國際知名眼科醫師、曾開發出白內障及青光眼等現代化手術法的深作秀春發明了一個簡單的老花眼矯正方法，讓人既能看清遠處，也能看清近處。

日本TBS電視台的節目「名醫のTHE太鼓判！」曾經播過一集，其內容介紹的是48歲的淺香唯小姐，因老花眼而看不清楚近物的狀況。淺香小姐早期是偶像女星，但我第一次在診療室見到她時，她看起來完全不像48歲，感覺還是跟青春偶像時代一樣。

換言之，外表的青春美麗和眼睛的調節力下降完全無關。

追根究柢，其實是「老花眼」這個詞彙不好。水晶體會隨著年齡增長逐漸硬化，由於硬化而失去彈性，水晶體便無法靠自己的力量膨脹以改變曲度，增加屈光力的能力就慢慢減低。

若將調節力日漸減低的現象，定義為「老花眼」，那麼，調節力的顛峰在20歲左右，就等於是老花眼從20歲左右即開始。雖然一般都把看不清近物的現象稱為「老」花，但調節力可是從過了20歲左右，就開始降低了。

每個人都會得「老花眼」，無一例外。有些近視的人會說自己不會得老花眼，這真是天大的誤會。近視的人由於不調節也能聚焦於近處，故即使老花，在看近物時也不需調節，而能以裸眼看清近物。

至於遠視的人，則眼球弧度較短，焦點比一般正常的位置更遠，會落在眼球外。因此，比起視力正常或近視等其他狀況，遠視的眼睛必須做出更強力、更大幅度的調節才行。人過了20歲，調節力便開始降低，有些遠視的人可能30幾歲就已看不清近物。雖說孩童時期，有些人會以2.0的視力自豪，但其實遠視的人到了40歲左右，也有很多就已經看不清近物了。

此外，有些女性有賀爾蒙不平衡的問題。調節與水晶體的彈性有關，而這彈性又和女性賀爾蒙關係密切。因此，女性賀爾蒙不平衡的女性，調節力下降得快，很早就發現自己老花的人也很多。

在節目中，淺香唯小姐坦承自己的老花眼相當嚴重。她用兩手的手指圍成圓圈，從圈圈裡看近物，說這樣就能看得比較清楚。這其實是眼科生理學現象中，「針孔效應」的一個例子。「針孔效應」就如其字面意義，是指透過小洞觀看時的效果。

外來光線進入眼睛時的寬度，其實相當大，看近物時，來自物體的光線也有寬度。為了讓具有這寬度的光線能夠聚焦於視網膜，就必須把眼睛裡的水晶體調節得較厚，使光線大幅曲折才行。然而，對老花眼來說，水晶體原本具有的彈性已減弱、調節力已變差，由於無法聚焦於視網膜，所以就看不到。

「針孔」是指透過小洞，故光束會變得又細又窄。通過針孔的是一小束的光。小束光線，範圍很小，因此即使不太曲折，也能在視網膜上成像。

只要透過小洞窺視，即使是老花眼也能看清近物，這種現象其實早就有人發現了。但當然，看到的東西偏暗，也不是非常清晰，就只是看得到而已。瞇起眼睛試圖看近物時，也是無意識地在利用這樣的針孔效應。

另外，像近視的人有時也會瞇著眼睛看遠處，這也是「針孔效應」。亦即只要把光束變細，雖說光線的曲折方向和老花眼相反，但同樣是不太需要曲折就能成像，因此，近視也能稍微看見遠處。

有一種叫「針孔眼鏡」的產品，是以簡單獲得「針孔效應」為目的，外觀就像是一副在鏡片上開了小孔的眼鏡。這點子其實早在幾百年前就有了，不是什麼新東西。透過小孔窺視，由於光束很細，所以很暗，無法真的看得非常清晰。與其說具實用性，實際上更像是一種眼科生理學實驗。說得淺白些，雖然使用「針孔眼鏡」可讓老花眼和近視眼都能隱約看見，但這種方式根本不實用，更別說是能治好老花眼或近視了。

似乎有一些謊話連篇的人，故弄玄虛，宣傳用「針孔眼鏡」就能治好老花或近視。據說這種便宜易得的商品，還賣得很好呢！世上哪有這麼簡單的事。如果沒有認真地瞭解正確的知識、採取正確的治療，甚至有可能會喪失視力。

用手指圍成圓圈狀的做法一點也不實際，更無法真正看清楚。所以我在節目錄影時，便告訴淺香小姐，可選擇配戴矯正近視用的隱形眼鏡，這樣就能遠近都清晰。我所建議的正是依據「單眼融視法」來改變隱形眼鏡度數的做法。

所謂的「單眼融視法」，是一種讓主要的優勢眼負責看遠，讓另一非優勢眼負責看近的方法。換言之，就是將優勢眼的鏡片度數調成能看清遠處的狀態，非優勢眼則不做那麼多的近視矯正，而是調成能看得清近物，故意保留一點近視。

進入人眼的光線資訊，會在視網膜上被轉換為電信訊號，再傳遞至位於大腦後方的後腦。此電信訊號的資訊，被分解成許多細節要素後，進入腦細胞。接著這些要素在側腦被重新組合，並由額葉來理解看到的是什麼。不論是從左眼還是右眼進入，資訊都會被拆散、擷取出其中有用的，再重新組合。

亦即就視覺資訊而言，從左或右哪隻眼睛進入並無影響。即使是一隻眼睛專門接收遠處資訊，另一隻專門接收近處資訊，額葉也只是從中選擇而已。大腦只會意識到是在看近還是看遠。

結果，淺香唯小姐令人驚艷地遠近都看得清晰。她當下非常開心，因為她不僅看得清楚遠處的字，就連近處眼藥水包裝下方，超小的說明文字都看得到。

將優勢眼調整成可看遠，並將非優勢眼調整成可看近的「單眼融視法」，廣泛適用於決定白內障手術的單焦點人工水晶體度數、眼鏡度數等情況。在研究白內障手術之後，該如何決定人工水晶體的度數時，一種由我首度公開於世的方法，就是這個「單眼融視法」。

在決定白內障手術的人工水晶體度數時，便將其中一隻眼睛（通常為優勢眼）的焦點設在能看清遠處的狀態。而另一隻眼睛（非優勢眼）的焦點，則設在能看清近物的狀態。這種「單眼融視法」的效果絕佳。只要是用雙眼一起看，不論遠、近，都能看見焦點清晰的影像。換言之，就是以裸眼即可看遠也能看近。因此，這就足以讓多數白內障患者過著即使沒眼鏡，也能充分看清楚的良好生活了。

摘編自《裸眼革命》

悅知文化出版

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責任編輯：李清風

title: 人人都會出現老花 眼科名醫1招矯正老花眼